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從目前各地公布的老舊小區(qū)改造案例來(lái)看,，多數(shù)仍然以基礎(chǔ)類和完善類為主,，社會(huì)資本尚未大規(guī)模進(jìn)入投資。
老舊小區(qū)改造如火如荼,，進(jìn)展到底如何,？
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部8月27日消息，今年1-7月份,，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.22萬(wàn)個(gè),，占年度目標(biāo)任務(wù)（3.9萬(wàn)個(gè)）的56.4%，較6月末提高了16個(gè)百分點(diǎn),；涉及居民442.74萬(wàn)戶,，占年度目標(biāo)任務(wù)（約700萬(wàn)戶）的62.7%，較6月末提高了15.6個(gè)百分點(diǎn),。
。
哪些城市改造面積最大,？哪些城市改造進(jìn)度最快,？會(huì)在哪些領(lǐng)域形成多大的投資？仍然是廣受關(guān)注的問(wèn)題,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)一線城市,、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和GDP過(guò)萬(wàn)億城市的老舊小區(qū)改造計(jì)劃與開(kāi)工進(jìn)度,，做了統(tǒng)計(jì)和梳理,。
鄭州、西安改造小區(qū)最多
在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)的城市中,，有26個(gè)公布了2020年計(jì)劃改造的小區(qū)數(shù)量,，其中，鄭州將改造約1200個(gè)小區(qū),，在所有城市中居首,，西安是另一個(gè)改造小區(qū)數(shù)量過(guò)千的城市。其他城市公布的數(shù)據(jù)都沒(méi)有超過(guò)500個(gè),，有18個(gè)城市的改造數(shù)量都在100至500個(gè)之間,。
從公布的改造面積來(lái)看，截至8月上旬,，上述城市中,，有21個(gè)公布了2020年的老舊小區(qū)計(jì)劃所覆蓋的改造面積。所有已公布改造計(jì)劃的城市,，改造面積都超過(guò)100萬(wàn)平方米,。其中，西安,、哈爾濱,、杭州、武漢等地，今年都將改造超過(guò)1000萬(wàn)平米,，最多的西安則計(jì)劃改造1900萬(wàn)平米,。
而從改造計(jì)劃覆蓋的家庭來(lái)看，部分城市同時(shí)發(fā)布了老舊小區(qū)的改造面積與覆蓋家庭數(shù)量,。其中,，杭州2020年的改造計(jì)劃涉及家庭最多，達(dá)到15萬(wàn)戶,，另外南昌和武漢的覆蓋家庭也超過(guò)了10萬(wàn)戶,，太原、蘭州和濟(jì)南則超過(guò)了5萬(wàn)戶,。
改造計(jì)劃的推進(jìn)進(jìn)度如何,？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，截止到8月上旬,，當(dāng)前公布了具體改造進(jìn)度的城市數(shù)量不多,，其中大多數(shù)都是已經(jīng)全部開(kāi)工，或者接近全部開(kāi)工,。
其中,，西安計(jì)劃改造1900萬(wàn)平米，到7月底已開(kāi)工建設(shè)1436個(gè)小區(qū),，建筑面積2077.7萬(wàn)平方米,，改造進(jìn)度達(dá)到109%；計(jì)劃改造約6.2萬(wàn)戶的濟(jì)南,，則已經(jīng)開(kāi)工62249戶,，改造開(kāi)工進(jìn)度同樣突破100%。另外,，貴陽(yáng)計(jì)劃改造1.61萬(wàn)戶,，實(shí)際開(kāi)工改造則達(dá)到了15661戶。武漢的這兩組數(shù)字則分別是13.2萬(wàn)戶和12763戶,，同樣接近全部開(kāi)工,。
對(duì)此，陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)曾告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,，西安舊改加速度的原因主要有兩點(diǎn),。一是按照老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，西安老舊小區(qū)規(guī)模比較大,；二是明年西安要召開(kāi)全運(yùn)會(huì),，為了提升整個(gè)城市環(huán)境，加大了老舊小區(qū)改造的速度,。
不過(guò),，某地方住建部門官員告訴記者,，當(dāng)?shù)卮饲安⒎抢吓f小區(qū)改造試點(diǎn)城市，因此目前還沒(méi)有竣工的小區(qū),。同時(shí)老舊小區(qū)改造涉及群眾切身利益和日常生活,，而且開(kāi)工面積每天變化較大，因此,，在數(shù)據(jù)發(fā)布上,，除了改造開(kāi)工進(jìn)度接近完成的城市，當(dāng)?shù)剡x擇了暫時(shí)不對(duì)外公布改造進(jìn)度,。
全國(guó)五分之一住房有舊改需求
在第十二屆全國(guó)既有建筑改造大會(huì)“老舊小區(qū)綜合改造分論壇”上,，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市更新研究所副所長(zhǎng)范嗣斌介紹稱，按照各地提供的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，目前全國(guó)有改造需求的小區(qū)32.7萬(wàn)個(gè),，總建筑面積65億平方米，從建筑面積看,，約占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房總量324億平方米（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)）的20.06%,。
如此龐大體量的老舊小區(qū)改造，帶來(lái)的投資強(qiáng)度有多大,，是各界關(guān)心的另一個(gè)問(wèn)題。
7月中旬,，國(guó)家發(fā)改委曾表示,，2020年《政府工作報(bào)告》明確計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，中央預(yù)算內(nèi)投資安排543億元,，目前已經(jīng)全部下達(dá)完畢,，實(shí)現(xiàn)了“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)翻番，中央預(yù)算內(nèi)投資安排翻番”,。
在中央資金的基礎(chǔ)上,，不少城市今年在老舊小區(qū)的計(jì)劃投入，都達(dá)到10億級(jí)別,。其中,，杭州計(jì)劃投入68億元，太原計(jì)劃投入超過(guò)30億元,，南昌,、濟(jì)南和北京的計(jì)劃投入則分別達(dá)到了約27億元、約19億元和12.8億元,。
實(shí)際上,，這些投資額度中，中央投資的所占份額并不高,。以西安為例,，2020年西安計(jì)劃老舊小區(qū)改造開(kāi)工投資94.9億元,。其中，根據(jù)西安市發(fā)改委9月3日發(fā)布的消息,，截至目前西安市累計(jì)爭(zhēng)取到2020年保障性安居工程中央預(yù)算內(nèi)投資19.17億元,。
而在稍早些時(shí)候的6月，西安市住建局局長(zhǎng)苗寶明則在接受媒體采訪時(shí)表示,，西安當(dāng)時(shí)有613個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)到中央和省級(jí)資金共24.3億元,。
不過(guò)，西安方面仍然認(rèn)為“資金不足”,，西安當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱,，由于“資金有限”，部分群眾抱怨老舊小區(qū)改造存在做面子工程,、重視小區(qū)環(huán)境改造而忽視小區(qū)內(nèi)在品質(zhì)提升等問(wèn)題,。
一些機(jī)構(gòu)則計(jì)算了疊加地方投入后的全國(guó)總體投資強(qiáng)度。中銀證券曾根據(jù)各省發(fā)布的老舊小區(qū)改造計(jì)劃,，計(jì)算各地老舊小區(qū)政府投入強(qiáng)度,。
其中，安徽省平均每戶可達(dá)到1.27萬(wàn)元,。青海省平均每戶約為1.5萬(wàn)元,，貴州省每戶接近4萬(wàn)元。而河北省平均每戶金額為0.9萬(wàn)元,。中銀證券稱,，如果以安徽省的1.27萬(wàn)元每戶作為全國(guó)“舊改”的平均標(biāo)準(zhǔn)，今年“舊改”的政府投入規(guī)模約為900億元,，約帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資0.64%,。
社會(huì)資本投入空間大
實(shí)際上，不僅是中央與地方兩級(jí)政府投入,，根據(jù)行業(yè)測(cè)算,，當(dāng)居民資金和社會(huì)資本進(jìn)入老舊小區(qū)改造領(lǐng)域后，投入強(qiáng)度的提升會(huì)非常明顯,。
首先需要了解的是,，根據(jù)今年7月發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類,、完善類,、提升類3類，分別是為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內(nèi)容,，為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內(nèi)容,，為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì),、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的改造內(nèi)容,。
其中,，政府財(cái)政資金，將主要用在基礎(chǔ)類改造上,。而居民出資主要在于加裝電梯等“完善類”投資,，以及這些“完善類”設(shè)施改造完成后的付費(fèi)使用。社會(huì)資本則將被更多引進(jìn)在提升類改造上,。
因此,，老舊小區(qū)改造內(nèi)容的不同，則有著完全不同的改造成本和投入強(qiáng)度,。
以北京為例,，北京是全國(guó)最早推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治的城市之一，2011年就開(kāi)始以抗震加固和建筑節(jié)能等為重點(diǎn)的老舊小區(qū)綜合整治,。同時(shí),，北京也是老舊小區(qū)權(quán)屬最復(fù)雜、改造難度最大的城市之一,，其改造的經(jīng)驗(yàn)具有相當(dāng)?shù)慕梃b意義,。
“十二五”期間，除2011年以外的四年里,，北京的老舊小區(qū)綜合整治總共投入340億元,，改造面積超過(guò)6500萬(wàn)平方米，涉及1678個(gè)小區(qū),、1.37萬(wàn)棟樓,，惠及81.9萬(wàn)戶家庭。
實(shí)際上,，這340億政府投入是隨著北京老舊小區(qū)改造內(nèi)容不斷擴(kuò)充，而隨之增加的,。在上述論壇上,，有北京市住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，早期老舊小區(qū)改造僅限于抗震加固內(nèi)容時(shí),，預(yù)算投入不到100億,，加入建筑節(jié)能改造內(nèi)容后，上升到200多億,，而當(dāng)老舊小區(qū)改造最終確定是“綜合整治”工作方案后,，預(yù)算才達(dá)到了340億元。
即使按照這一口徑,，北京每平方米的改造政府投入強(qiáng)度也只有523元每平米,。有老舊小區(qū)改造的資深從業(yè)者告訴記者，這一數(shù)字并不能完全代表北京老舊小區(qū)的改造強(qiáng)度,，因?yàn)槠渲胁⒉话ㄔ鲈O(shè)電梯,、新設(shè)停車位等居民和社會(huì)資本參與的項(xiàng)目成本,。而根據(jù)行業(yè)的測(cè)算，包含政府投入在內(nèi),，北京老舊小區(qū)改造的平均總投入資金應(yīng)該在每平方米1000到1300元,，隨著未來(lái)材料費(fèi)和人工費(fèi)的變動(dòng)，投資強(qiáng)度還可能更高一些,。
根據(jù)初步測(cè)算,，北京約有5100個(gè)樓齡在20年以上的老舊小區(qū)，涉及243萬(wàn)套住房,。而如果按照上述成本來(lái)計(jì)算,，該人士預(yù)估，北京老舊小區(qū)改造的投資額度將在1800億元以上,，疊加智慧社區(qū),、新基建等項(xiàng)目的投入，投資額度將達(dá)到2000億元以上,，而如果要在未來(lái)五年完成“基礎(chǔ)類”“完善類”和“提升類”三類改造,，平均每年將會(huì)拉動(dòng)超過(guò)400億元的投資。
對(duì)此,，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和舊有建筑改造分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙路興告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,，從目前各地公布的老舊小區(qū)改造案例來(lái)看，多數(shù)仍然以基礎(chǔ)類和完善類為主,，社會(huì)資本尚未大規(guī)模進(jìn)入投資,。這一方面是由于一些困擾社會(huì)資本進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)、法理問(wèn)題尚未解決,，另一方面,，老舊小區(qū)改造的社會(huì)屬性大于其經(jīng)濟(jì)屬性，通過(guò)政府投入為主的“基礎(chǔ)類”和“完善類”的改造,，提升居民居住水平,，仍然是當(dāng)前需要首要考慮解決的問(wèn)題。
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責(zé)任編輯：楊亞龍
