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三年增長6倍的奇跡已成過去，中梁更需要加強(qiáng)自身功力才能走得更遠(yuǎn),。
出品|每日財(cái)報(bào)
作者|周天一
去年7月,，發(fā)跡于溫州的地產(chǎn)“黑馬”中梁控股在港上市，在上市滿1年后,，中梁控股（02772.HK）于近期發(fā)布了中期業(yè)績報(bào)告,。
上半年,，中梁控股總營收237.67億元，同比增長15.6%,；歸母核心凈利潤13.08億元，同比增長6.2%,，每股盈利0.34元,。全口徑合約銷售金額為677億元，同比增長6.3%,，只完成了年度1680億元銷售目標(biāo)的40.3%,。
過去，在高周轉(zhuǎn)及三四線城市棚改貨幣化的城市紅利下,，中梁僅用3年時(shí)間,，就實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模從百億至千億的跨越。但自棚改政策,、收緊以來,，中梁的銷售增長開始快速放緩。
《每日財(cái)報(bào)》注意到,，三年增長6倍的奇跡已成過去,，中梁當(dāng)下不僅銷售增速大幅下滑、毛利率遠(yuǎn)低于同行,，與此同時(shí),，此前“456”高周轉(zhuǎn)模式留下的樓盤質(zhì)量屢遭業(yè)主投訴維權(quán)。
銷售增速快速放緩,，區(qū)域布局制約未來增長
中梁2019年的高光時(shí)刻仍歷歷在目,，不僅超額完成全年1300億元的銷售目標(biāo)；也代表其超越泰禾,、富力,、綠城等老牌房企，躋身行業(yè)TOP20,；資本角度看,，這也是其上市首年的開門紅。
將時(shí)間線拉長,，中梁2019年的高光,，或許只是近年表現(xiàn)的縮影。2013年中梁的合約銷售額突破百億,，2015年銷售額168億元,，2016年銷售額也不過190億元。
但隨后其業(yè)績發(fā)展突飛猛進(jìn),，在2017年猛增到649億元,，并于2018年跨過千億門檻到1015億元,。這一增速，可以看出中梁渴求沖刺規(guī)模的野心,。
從168億元到1015億元,，三年6倍增幅，成功突破千億門檻,，這樣的彪悍業(yè)績獨(dú)此一份,。要知道，融創(chuàng),、恒大從百億破千億用了6年,，萬科也用了4年。但高光之下,，中梁也有不少疲態(tài)隱憂,。
據(jù)《每日財(cái)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，其2017年-2019年的合約銷售額增速分別為241.58%,、56.39%,、50.25%。逐年放緩的銷售增速,，也能反應(yīng)出中梁的發(fā)展已現(xiàn)出“疲軟”姿態(tài),。2020年上半年，中梁控股的銷售增速繼續(xù)放緩至6.3%,。
中梁管理層曾就公司業(yè)績?cè)鲩L給出解釋：“未來,，公司計(jì)劃銷售規(guī)模每年實(shí)現(xiàn)10%至15%的增長幅度，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長,?！?
但按照目前中梁的區(qū)域和城市布局，這一增速目標(biāo)能否順利完成,，還需交給時(shí)間驗(yàn)證,。
2020年，中梁管理層給自己的定的銷售目標(biāo)是1680億元,，銷售放緩疊加疫情影響,，中梁能否如期完成既定目標(biāo)，又將采取怎樣的措施來保證銷售,，成為其留給市場的一大疑問,。
作為溫州走出來的千億房企，中梁的銷售業(yè)績一直比較畸形,，各區(qū)域之間的業(yè)績貢獻(xiàn)非常不平衡,。今年中期，中梁在長三角區(qū)域銷售占比達(dá)63.5%,。而在海峽西岸等城市,，中梁控股的銷售占比僅有5.5%,，同比下降6.6%。
從單一城市的貢獻(xiàn)來看,，上半年大本營溫州為中梁貢獻(xiàn)了110.65億元的銷售業(yè)績,，成為公司內(nèi)部唯一一個(gè)銷售規(guī)模超百億的城市。此外,，中梁控股還有杭州,、麗水等14個(gè)城市銷售金額超過10億元，但均不超過50億元,。
在土儲(chǔ)方面，中梁在長三角,、中西部,、海峽西岸、環(huán)渤海和珠三角的土儲(chǔ)占比分別為45%,、34%,、10%、9%和2%,，整體結(jié)構(gòu)的相對(duì)失衡,，是制約中梁后期規(guī)模增長的重要因素。
超高溢價(jià)拿地,，有息負(fù)債同比暴漲超8成
中梁控股能在3年能躋身千億房企之列,，主要得益于其近三年在國內(nèi)三四線城市的“拿地”。中梁2016年基本以每周拿一塊地的速度,，攻下近70塊地,；2017年再加速，平均三天拿一塊地,，共獲136塊地,。
2019年前11月，其新增129塊土地,，投資總金額約為711億元,。前11月拿地與銷售比為54.5%。換言之,，中梁不到2天半就拿下一塊土地,。快速之下,，也不乏高溢價(jià),。甚至到了2020年，其溢價(jià)拿地現(xiàn)象還未終止,。
高周轉(zhuǎn)+溢價(jià)拿地,，這樣的豪放打法,，也在考驗(yàn)著其資金鏈的承受力。招股書顯示,，2016年至2018年,，中梁控股借款總額分別是202億、245億,、270億,，由于信托利率較高，三年加權(quán)平均利率分別是9.4%,、7.9%,、9.9%。而主流上市房企平均融資成本均線在6.07%左右,。
結(jié)合其2016年至2018年有息負(fù)債余額分別高達(dá)202億,、244億、270億的狀況,，上市成了必須之舉,。招股書顯示，中梁上市募集所得款項(xiàng)凈額的3成將用于償還絕大部分信托貸款,。同時(shí),，由于境內(nèi)融資受阻，中梁選擇海外發(fā)債,。
2019年9月26日,，其以11.5%的票面利率發(fā)行3億美元2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，高于9月平均發(fā)債利率8.45%,。顯然,，外表“豪氣逼人”的中梁，靚麗依然背后債務(wù)“窟窿”已然不少,。
據(jù)此前媒體報(bào)道,，中梁的資金鏈一直繃得極其緊。從本質(zhì)上來說,，中梁是一家‘高利貸’驅(qū)動(dòng)的公司,，在融資渠道方面，中梁除了長期依賴信托,、債券等傳統(tǒng)方式外,，中梁的很多項(xiàng)目資金都有來自民間融資。
截至6月底,，中梁控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為350.21億元,，有息負(fù)債總額為528.09億元，較去年同期的288.02億元增長83.35%,，凈負(fù)債率為69.9%,，較去年同期的43.5%上升了26.4個(gè)百分點(diǎn),。
從債務(wù)金額上來看，其一年內(nèi)到期的債務(wù)約為229.75億元,，較去年底的215.03億元增加了14.72億元,。盡管中梁方面一直表示，公司的財(cái)務(wù)狀況有所改善,，但其債務(wù)水平無疑是顯著增加的,。
董事長“喜提”溫州首富，“456”模式下“扎堆”維權(quán)
中梁的前身要追溯到1993年,，彼時(shí)楊劍正式創(chuàng)立溫州華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和浙江中梁置業(yè),。憑借“敢于冒險(xiǎn)”的溫州商人特質(zhì)，2009年,，楊劍將視野放至整個(gè)長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)尋找商機(jī),，成立上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。
2015年,，中梁以銷售額以168億元站穩(wěn)浙江，2016年,，便迎來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折,。這一年，中梁正式把集團(tuán)總部從溫州搬到上海,，楊劍提出“深耕長三角,、面向華東、輻射全國”的戰(zhàn)略,，走出浙江,，布局全國。
雖然布局全國,，但中梁控股仍然聚焦三四線,，借助中央去庫存的政策紅利，中梁實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速增長,。中梁控股“3年增6倍”也將其董事長楊劍推上了“胡潤全球富豪榜”,，曾以265億元身家“喜提”溫州首富。
楊劍有句廣為人知的名言：“如果布局一二線城市是開大奔,，布局三四線城市是開寶馬mini,。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini,，我還是大有機(jī)會(huì)的”,。
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在楊劍身家“暴漲”的背后,，是中梁內(nèi)部提出的“456”模式,，即4個(gè)月開盤,、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月資金進(jìn)行第二次投入,。如此高速周轉(zhuǎn)之下,，房屋質(zhì)量“后遺癥”迅速暴露。
2019年年底,，據(jù)多家媒體爆料稱,，在浙江義烏由中梁集團(tuán)打造的“西江雅苑”高端樓盤，出現(xiàn)大量質(zhì)量問題,，業(yè)主稱自己花一千多萬元買的房子,，梁柱上水泥竟然用手一摳就掉了。據(jù)了解,，此前業(yè)主與開發(fā)商共同選定了5家檢測單位,，對(duì)已經(jīng)封頂?shù)?0棟建筑進(jìn)行了檢測，然而檢測結(jié)果卻不容樂觀,，多份報(bào)告顯示達(dá)不到使用要求,。
2020年7月下旬，在浙江玉環(huán)的小區(qū)業(yè)主協(xié)調(diào)會(huì)上,，開發(fā)商代表（中梁旗下玉環(huán)市梁信置業(yè)有限公司）對(duì)業(yè)主發(fā)出怒吼：“6000多的樓面價(jià),，才賣11500，造出這樣的房子（當(dāng)?shù)氐闹辛骸ぞ撂?hào)院）,，你們還有什么不滿意,？”
事件起因是在臺(tái)風(fēng)過后，該樓盤的地下室漏成“水簾洞”,。有趣的是在協(xié)調(diào)會(huì)上“拔出蘿卜帶出泥”,，玉環(huán)當(dāng)?shù)刈〗ň中迹簩?duì)玉環(huán)市梁信置業(yè)發(fā)出立案通知書。原因是其中梁·玖號(hào)院項(xiàng)目采用“虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案”,。
近年來,，中梁在全國各地的多個(gè)樓盤屢遭維權(quán)。2019年7月16日,，中梁控股上市當(dāng)天,，揚(yáng)州中梁首府壹號(hào)的業(yè)主們高舉橫幅維權(quán)，要求維權(quán),，問題主要涉及承諾配套不兌現(xiàn),，實(shí)際品質(zhì)與宣傳不符等。
2018年10月,，鹽城中梁聚龍首府業(yè)主因房屋實(shí)際層高和陽臺(tái)寬度均較承諾有所“縮水”而集體維權(quán)?，F(xiàn)場工作人員與業(yè)主發(fā)生肢體沖突。
在地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)的當(dāng)下，地產(chǎn)企業(yè)只有依靠質(zhì)量和口碑才能獲得更長久得發(fā)展,。對(duì)于曾經(jīng)的地產(chǎn)黑馬中梁地產(chǎn)來說,，要保持行業(yè)優(yōu)勢(shì)更需要奮起直追。
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