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三年增長6倍的奇跡已成過去,，中梁更需要加強自身功力才能走得更遠,。
出品|每日財報
作者|周天一
去年7月，發(fā)跡于溫州的地產(chǎn)“黑馬”中梁控股在港上市,，在上市滿1年后,，中梁控股（02772.HK）于近期發(fā)布了中期業(yè)績報告。
上半年,，中梁控股總營收237.67億元,，同比增長15.6%；歸母核心凈利潤13.08億元,，同比增長6.2%,，每股盈利0.34元。全口徑合約銷售金額為677億元,，同比增長6.3%,，只完成了年度1680億元銷售目標的40.3%。
過去,，在高周轉(zhuǎn)及三四線城市棚改貨幣化的城市紅利下,，中梁僅用3年時間，就實現(xiàn)了銷售規(guī)模從百億至千億的跨越,。但自棚改政策,、收緊以來，中梁的銷售增長開始快速放緩,。
《每日財報》注意到,，三年增長6倍的奇跡已成過去，中梁當下不僅銷售增速大幅下滑,、毛利率遠低于同行,，與此同時，此前“456”高周轉(zhuǎn)模式留下的樓盤質(zhì)量屢遭業(yè)主投訴維權(quán),。
銷售增速快速放緩,，區(qū)域布局制約未來增長
中梁2019年的高光時刻仍歷歷在目，不僅超額完成全年1300億元的銷售目標,；也代表其超越泰禾,、富力、綠城等老牌房企,，躋身行業(yè)TOP20,；資本角度看，這也是其上市首年的開門紅,。
將時間線拉長,，中梁2019年的高光,，或許只是近年表現(xiàn)的縮影。2013年中梁的合約銷售額突破百億,，2015年銷售額168億元,，2016年銷售額也不過190億元。
但隨后其業(yè)績發(fā)展突飛猛進,，在2017年猛增到649億元,，并于2018年跨過千億門檻到1015億元。這一增速,，可以看出中梁渴求沖刺規(guī)模的野心,。
從168億元到1015億元，三年6倍增幅,，成功突破千億門檻,，這樣的彪悍業(yè)績獨此一份。要知道,，融創(chuàng),、恒大從百億破千億用了6年，萬科也用了4年,。但高光之下,，中梁也有不少疲態(tài)隱憂。
據(jù)《每日財報》統(tǒng)計,，其2017年-2019年的合約銷售額增速分別為241.58%,、56.39%、50.25%,。逐年放緩的銷售增速,，也能反應出中梁的發(fā)展已現(xiàn)出“疲軟”姿態(tài)。2020年上半年,，中梁控股的銷售增速繼續(xù)放緩至6.3%,。
中梁管理層曾就公司業(yè)績增長給出解釋：“未來，公司計劃銷售規(guī)模每年實現(xiàn)10%至15%的增長幅度,，實現(xiàn)穩(wěn)健增長,。“
但按照目前中梁的區(qū)域和城市布局,，這一增速目標能否順利完成,，還需交給時間驗證。
2020年,，中梁管理層給自己的定的銷售目標是1680億元，銷售放緩疊加疫情影響,，中梁能否如期完成既定目標,，又將采取怎樣的措施來保證銷售,，成為其留給市場的一大疑問。
作為溫州走出來的千億房企,，中梁的銷售業(yè)績一直比較畸形,，各區(qū)域之間的業(yè)績貢獻非常不平衡。今年中期,，中梁在長三角區(qū)域銷售占比達63.5%,。而在海峽西岸等城市，中梁控股的銷售占比僅有5.5%,，同比下降6.6%,。
從單一城市的貢獻來看，上半年大本營溫州為中梁貢獻了110.65億元的銷售業(yè)績,，成為公司內(nèi)部唯一一個銷售規(guī)模超百億的城市,。此外，中梁控股還有杭州,、麗水等14個城市銷售金額超過10億元,，但均不超過50億元。
在土儲方面,，中梁在長三角,、中西部、海峽西岸,、環(huán)渤海和珠三角的土儲占比分別為45%,、34%、10%,、9%和2%,，整體結(jié)構(gòu)的相對失衡，是制約中梁后期規(guī)模增長的重要因素,。
超高溢價拿地,，有息負債同比暴漲超8成
中梁控股能在3年能躋身千億房企之列，主要得益于其近三年在國內(nèi)三四線城市的“拿地”,。中梁2016年基本以每周拿一塊地的速度,，攻下近70塊地；2017年再加速,，平均三天拿一塊地,，共獲136塊地。
2019年前11月,，其新增129塊土地,，投資總金額約為711億元。前11月拿地與銷售比為54.5%,。換言之,，中梁不到2天半就拿下一塊土地,。快速之下,，也不乏高溢價,。甚至到了2020年，其溢價拿地現(xiàn)象還未終止,。
高周轉(zhuǎn)+溢價拿地,，這樣的豪放打法，也在考驗著其資金鏈的承受力,。招股書顯示,，2016年至2018年，中梁控股借款總額分別是202億,、245億,、270億，由于信托利率較高,，三年加權(quán)平均利率分別是9.4%,、7.9%、9.9%,。而主流上市房企平均融資成本均線在6.07%左右,。
結(jié)合其2016年至2018年有息負債余額分別高達202億、244億,、270億的狀況,，上市成了必須之舉。招股書顯示,，中梁上市募集所得款項凈額的3成將用于償還絕大部分信托貸款,。同時，由于境內(nèi)融資受阻,，中梁選擇海外發(fā)債,。
2019年9月26日，其以11.5%的票面利率發(fā)行3億美元2021年到期的優(yōu)先票據(jù),，高于9月平均發(fā)債利率8.45%,。顯然，外表“豪氣逼人”的中梁,，靚麗依然背后債務“窟窿”已然不少,。
據(jù)此前媒體報道，中梁的資金鏈一直繃得極其緊,。從本質(zhì)上來說,，中梁是一家‘高利貸’驅(qū)動的公司，在融資渠道方面，中梁除了長期依賴信托,、債券等傳統(tǒng)方式外,，中梁的很多項目資金都有來自民間融資,。
截至6月底,，中梁控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為350.21億元，有息負債總額為528.09億元,，較去年同期的288.02億元增長83.35%,，凈負債率為69.9%，較去年同期的43.5%上升了26.4個百分點,。
從債務金額上來看,，其一年內(nèi)到期的債務約為229.75億元，較去年底的215.03億元增加了14.72億元,。盡管中梁方面一直表示,，公司的財務狀況有所改善，但其債務水平無疑是顯著增加的,。
董事長“喜提”溫州首富,，“456”模式下“扎堆”維權(quán)
中梁的前身要追溯到1993年，彼時楊劍正式創(chuàng)立溫州華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和浙江中梁置業(yè),。憑借“敢于冒險”的溫州商人特質(zhì),，2009年，楊劍將視野放至整個長三角經(jīng)濟區(qū)尋找商機,，成立上海中梁地產(chǎn)集團有限公司,。
2015年，中梁以銷售額以168億元站穩(wěn)浙江,，2016年,，便迎來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折。這一年,，中梁正式把集團總部從溫州搬到上海,，楊劍提出“深耕長三角、面向華東,、輻射全國”的戰(zhàn)略,，走出浙江，布局全國,。
雖然布局全國,，但中梁控股仍然聚焦三四線，借助中央去庫存的政策紅利,，中梁實現(xiàn)了規(guī)模的快速增長,。中梁控股“3年增6倍”也將其董事長楊劍推上了“胡潤全球富豪榜”，曾以265億元身家“喜提”溫州首富。
楊劍有句廣為人知的名言：“如果布局一二線城市是開大奔,，布局三四線城市是開寶馬mini,。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini,，我還是大有機會的”,。
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在楊劍身家“暴漲”的背后,，是中梁內(nèi)部提出的“456”模式,，即4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正,、6個月資金進行第二次投入,。如此高速周轉(zhuǎn)之下，房屋質(zhì)量“后遺癥”迅速暴露,。
2019年年底,，據(jù)多家媒體爆料稱，在浙江義烏由中梁集團打造的“西江雅苑”高端樓盤,，出現(xiàn)大量質(zhì)量問題,，業(yè)主稱自己花一千多萬元買的房子，梁柱上水泥竟然用手一摳就掉了,。據(jù)了解,，此前業(yè)主與開發(fā)商共同選定了5家檢測單位，對已經(jīng)封頂?shù)?0棟建筑進行了檢測,，然而檢測結(jié)果卻不容樂觀,，多份報告顯示達不到使用要求。
2020年7月下旬,，在浙江玉環(huán)的小區(qū)業(yè)主協(xié)調(diào)會上,，開發(fā)商代表（中梁旗下玉環(huán)市梁信置業(yè)有限公司）對業(yè)主發(fā)出怒吼：“6000多的樓面價，才賣11500,，造出這樣的房子（當?shù)氐闹辛骸ぞ撂栐海?，你們還有什么不滿意？”
事件起因是在臺風過后,，該樓盤的地下室漏成“水簾洞”,。有趣的是在協(xié)調(diào)會上“拔出蘿卜帶出泥”，玉環(huán)當?shù)刈〗ň中迹簩τ癍h(huán)市梁信置業(yè)發(fā)出立案通知書,。原因是其中梁·玖號院項目采用“虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案”,。
近年來，中梁在全國各地的多個樓盤屢遭維權(quán),。2019年7月16日,，中梁控股上市當天,，揚州中梁首府壹號的業(yè)主們高舉橫幅維權(quán)，要求維權(quán),，問題主要涉及承諾配套不兌現(xiàn),，實際品質(zhì)與宣傳不符等。
2018年10月,，鹽城中梁聚龍首府業(yè)主因房屋實際層高和陽臺寬度均較承諾有所“縮水”而集體維權(quán)?，F(xiàn)場工作人員與業(yè)主發(fā)生肢體沖突。
在地產(chǎn)調(diào)控加強的當下,，地產(chǎn)企業(yè)只有依靠質(zhì)量和口碑才能獲得更長久得發(fā)展,。對于曾經(jīng)的地產(chǎn)黑馬中梁地產(chǎn)來說，要保持行業(yè)優(yōu)勢更需要奮起直追,。
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責任編輯：馬婕
