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文 | 金衛(wèi)
換帥一年,，綠城中國交出了2020年半年報。
上半年,，綠城中國實現(xiàn)合同銷售金額912億元,，同比增長23%；總收入達到238.9億元,，同比增長28.1%,；股東應占利潤20.9億元，同比上升1.9%,；利潤31.30億元,，同比增長1.8%。
這份看起來不錯的成績單,，用綠城中國新掌門張亞東的話說,，“綠城實現(xiàn)了規(guī)模盈利與品質(zhì)品牌齊頭并進?！?
據(jù)克而瑞發(fā)布的2020上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜,，綠城中國排名第十。綠城的計劃是要在2025年實現(xiàn)銷售規(guī)模5000億,，平均每年以15%的速度增長,。
品質(zhì)，一度是綠城的代名詞,，也是綠城最為重要的“基因”,。但隨著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的離開，綠城開始追求規(guī)模和速度,，從2000億到5000億,，綠城要在五年內(nèi)完成,。
但在追求規(guī)?；牡缆飞希G城的品牌在逐漸退色,，各種業(yè)主維權(quán)事件,，透支了綠城多年來積累的品牌信譽，綠城的金字招牌,，也不再如從前響亮,。
沒有了宋衛(wèi)平，綠城中國會駛向何方,？也值得關(guān)注,。
綠城的5000億目標
綠城，一度是房地產(chǎn)質(zhì)量的代名詞。
綠城的基因,，源于它的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平,。從創(chuàng)立之初，綠城就死磕品質(zhì),，遵循“慢工出細活”,。
為了品質(zhì)，宋衛(wèi)平不惜代價,，稍有瑕疵,，砸掉重做。因為品質(zhì),，他的下屬經(jīng)常被罵,，坊間流傳最廣的那句：“產(chǎn)品都做不好，可以去跳樓了,?！?
對于房地產(chǎn)這樣資金密集型行業(yè)，時間,、效率顯得尤為重要,，2007年至2010年，綠城平均存貨周期在2200天以上,，從拿地到資金回籠長達6年,，而友商只有它的一半。
因為這股子的“工匠精神”,，綠城獲得市場認可,，在杭州，綠城中國更是一塊金字招牌,；綠城由此被稱為“地產(chǎn)界的蘋果”,，宋衛(wèi)平更被譽為“地產(chǎn)界的喬布斯”。
2010年后,，房地產(chǎn)市場迎來嚴厲的調(diào)控,，綠城的高負債、高成本讓公司陷入了資金鏈斷裂的險境中,，“慢工出細活”這條路,，似乎不適合中國的房地產(chǎn)行業(yè)。
2014年,，綠城經(jīng)歷多方聯(lián)姻之后,，最終迎來了“中交集團”。2018年,，中交系張亞東正式接替曹舟南成為綠城新任行政總裁,。
對中交而言,，其一直有個“雄心壯志”，就是殺入央企的前3強,。所以,，中交對綠城給予相當大的期望。中交集團一度喊話,，要做中央房企第二,，主要就要靠綠城。
2019年7月,，宋衛(wèi)平正式退休,，綠城高管大換血。綠城由此走上了一個快速發(fā)展的道路,，
“早銷,，多銷、快銷”的策略,，讓綠城快跑起來,、規(guī)模大起來。
2019年,，綠城當年的銷售額就達到2018億元,，位列房地產(chǎn)第15位。
作為宋衛(wèi)平的接班人,，張亞東在2019年報發(fā)布會上給綠城中國定下了“到2025年沖擊5000億元”的銷售目標,。
2020年，盡管疫情來襲,，但張亞東依然給全年定下的目標是2500億,。按照2500億元全年目標計算，今年上半年綠城僅完成36%,，下半年還有近1600億的任務要完成,。
不過，8月28日,，張亞東在出席業(yè)績發(fā)布會上表現(xiàn)出了極大的信心,，稱會100%完成目標，形勢好的話甚至會有一定的超額,。
在綠城中國上半年912億元的合同銷售額中,，投資項目合同銷售金額約661億元（同比增長34%）,，權(quán)益金額約382億元（同比增長43%）,；代建管理項目合同銷售金額約251億元。
按照張亞東的說法,，未來,，綠城中國將積極布局重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)、“綠城+”三大業(yè)務板塊,，優(yōu)化業(yè)務結(jié)構(gòu),，實現(xiàn)規(guī)模盈利與品質(zhì)品牌齊頭并進。
增收不增利的困境
高品質(zhì)往往意味著高價格,，綠城的房子,，往往比同行要高出一個檔次。
綠城的半年報顯示：物業(yè)銷售均價為每平方米人民幣21222元,，較2019年同期的每平方米人民幣16731元上升26.8%,。這在房企中處于前列。
按綠城的說法,，銷售收入的增長主要源自上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項目中銷售占比較高的一二線城市別墅項目單價較高所致,。
但是，高價并沒給綠城帶來利潤的高質(zhì)量增長,。在營業(yè)收入增長時,，綠城的毛利率、凈利潤率卻出現(xiàn)了不同程度的下跌,。
其中,，毛利潤率由2019上半年的32.0%下降至25.9%，凈利潤率由2019年的16.5%下降至13.1%,。
毛利率下降,，主要在于成本的快速增長。今年上半年,，綠城中國營業(yè)成本177.12億元,，同比增幅達39.58%，而營收僅增長28.1%,，導致其毛利潤同比僅增3.6%,。無論是毛利率還是凈利潤率，綠城中國低于行業(yè)的平均水平,。
近年來,，綠城中國因逆勢擴儲而財務費用大增，今年1至6月,，綠城中國財務費用12.52億元,，上年同期為8.01億元，同比增長56.3%,。
另外,，今年上半年，綠城中國還計提了超2億元的減值準備,，這些因素共同導致綠城中國凈利率低于同行,。
今年上半年,，綠城中國發(fā)債力度不小，完成境內(nèi)債券發(fā)行共145.9億元,，還發(fā)行7.3億美元的置換債券,。
在債務方面，今年上半年綠城中國的總負債達到3014.6億,，其中流動負債為2195.8億,，資產(chǎn)負債率為80.27%，較上年同期79.46%有所提升,。目前,，綠城持有現(xiàn)金565.7億元（不含抵押銀行存款），其短債比為1.63,。
質(zhì)量問題是個結(jié)
央企的資信支持,，成為綠城中國擴張的一張牌，無論是融資還是拿地方面,，綠城一改往日風格,，在土拍市場，綠城頻頻動輒豪擲千金,，表現(xiàn)十分激進,。
2020開年，綠城中國就擲下144億元在北京拿下三宗地塊,，溢價率38%,。疫情期間，綠城拿地金額超過600億元,。在浙江,，綠城中國也是大手筆，以278.4萬方的建筑面積奪得浙江拿地面積的冠軍之位,，拿地金額349.3億元,。
在快速擴張之時，綠城的土儲規(guī)模和貨值均在增長,。
截至6月30日,，綠城中國新增土儲總建筑面積1097萬平方米，對應新增貨值達1756億元,，較去年同期大幅增加181%,；通過收并購獲取的項目預計貨值約738億元，占比42%,；預期25%的新增貨值可在年內(nèi)轉(zhuǎn)化為合同銷售額,；一、二線城市的可售貨值占比75%,。
截至2020年6月30日,，綠城中國土地儲備總建筑面積4801萬平方米,，總可售貨值約7427億元,，遍布長三角,、環(huán)渤海、成渝,、長江中游等核心城市群,，一、二線城市占比達74%,。
7427億的可售貨值,，支撐著綠城5000億的目標。
今年,，綠城中國將手下的代建業(yè)務綠城管理分拆上市,，直接開創(chuàng)了“代建”上市的先河。
中報還披露：截至2020年6月30日,，綠城代建管理項目合共268個,，商業(yè)代建和政府代建六四開，總合約項目總建筑面積約7331萬平米,，同比增長6.9%,。
急速的擴張，再加上代建規(guī)模,，如果質(zhì)量無法保證,，勢必影響綠城中國的品質(zhì)和聲譽。
去年以來,，綠城中國的質(zhì)量問題頻發(fā),，多地爆發(fā)維權(quán)，包括濟南章丘中康綠城百合花園,、青島李滄綠城郁金香岸,、黃巖綠城寧江明月等地業(yè)主的維權(quán)事件，多次見諸于報端,。
最近綠城維權(quán)的案例,，則是今年8月，江蘇南通綠城曉風印月的業(yè)主,，控訴綠城曉風印月在房源銷售過程中故意隱瞞重要信息,，導致購買的房子“貨不對板”。
最為關(guān)鍵的是,，這些業(yè)主以高出市場價買下綠城的豪宅,，卻發(fā)現(xiàn)與宣傳差距巨大，心理落差不小,。而綠城中國給出的回應,，則將責任推給了地方政府的規(guī)定和銷售的宣傳不到位,。
曾經(jīng)，宋衛(wèi)平苦心經(jīng)營20年,，把綠城打造成了“中國教科書級的房企”,。但在“5000億房企”這條路上，綠城中國逐漸丟失了自己的“特長”,，尤其是質(zhì)量這張王牌,，如今已經(jīng)黯然失色，綠城出品,，也不再必屬精品,，綠城如愿進入到房企十強，但這種速度,，也透支了當年綠城的品質(zhì),。
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還記得幾年前,，綠城高管說：“形勢逼著開發(fā)商進行快周轉(zhuǎn),、控成本、降標準,，房屋質(zhì)量也越來越差”,，“沒有開發(fā)商敢保證房子不漏水?！蔽磥?，綠城中國將走向何方？
責任編輯：張海營
