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相較于上半年的“火熱”,，8月以來,，北京土地市場明顯遇冷,，頻頻出現(xiàn)底價成交。9月2日,，北京再以底價出讓2宗“不限價”宅地,，成交金額合計為83.06億元，中海,、北京城建各落一子,。
在業(yè)內人士看來，北京土地市場“由熱轉冷”,，很大程度上是受“三道紅線”的影響,。根據(jù)要求，企業(yè)拿地銷售比是否過高,、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況將作為監(jiān)管機構考察的重要指標,。若未達標，監(jiān)管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制,。
在此背景下,，房企需對土地的市場價值進行更加細致的考量，區(qū)域潛力,、去化難度,、回款周期都可能成為北京地市短期降溫的催化劑。
年內成交34宗不限價宅地,，四成溢價率超20%
從今年以來土地市場的表現(xiàn)來看,，前8個月共成交45宗經(jīng)營性用地，加上9月2日新成交的2宗宅地,，已共成交47宗經(jīng)營性用地,，建筑面積合計約為586.23萬平方米，總成交金額為1650.975億元,。其中,，44宗為住宅用地，成交金額合計為1571.925億元,。
按單宗地的地價來看,，成交額超過40億元的土地共有17宗。其中,，中海競得的北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1,、X46R2地塊,、A334地塊以79億元的成交額領跑。除該宗地外,，昌平東小口宅地,、海淀西北旺宅地,、豐臺南苑宅地的成交額均在70億元以上,。
今年以來，“不限價”宅地成為北京土地市場供應的主力,。據(jù)新京報記者統(tǒng)計,，年內已成交的“不限價”宅地有34宗，其中15宗更是以超20%的溢價成交,，占比超四成,。
整體來看，年內北京土地市場溢價率超過20%的宗地有18宗,，其中9宗溢價率超過30%,，3宗溢價率超過40%。從位置上看,，溢價超過40%的3宗地分別位于通州臺湖,、豐臺分鐘寺以及房山長陽。
與此同時,，在過去的上半年,，北京熱點區(qū)域土地樓面價也頻頻走高，石景山區(qū)進入7萬+時代,，分鐘寺進入10萬+時代,。截至目前，年內北京成交樓面價最高的地塊仍為合生拿下的分鐘寺L-39地塊,，成交樓面價約為76168元/平方米,。
8月土地市場遇冷，年內整體走出“倒V”形
事實上,，從整體趨勢來看,，北京土地市場在今年以來走出“倒V”形。一季度受疫情影響,，土地供應幾近停滯；隨著二季度融資環(huán)境逐步向好,，銷售回款增加,，部分房企選擇加大力度補充糧草、擴充土儲,；而從三季度開始,，北京土地市場則又迎來了“冷靜期”,。特別是8月以來，北京累計成交6宗經(jīng)營性用地,，僅有1宗低溢價出讓,，剩余5宗均以底價成交。
具體來看,，8月單月,，北京共成交5宗住宅用地，除8月3日出讓的經(jīng)開區(qū)河西區(qū)宅地溢價23.44%成交外,，剩余4宗地均以底價或較低溢價成交,，月內宅地平均溢價率約為5.09%，環(huán)比7月降低15.68個百分點,。
8月以來的北京土拍,，幾乎沒有出現(xiàn)過“火熱”搶地場景，而是低調平穩(wěn)成交,。比如,，8月27日下午，北京順義仁和鎮(zhèn)三宗不限價宅地出讓,，整個競拍過程不到半個小時就塵埃落定,，其中，經(jīng)過10輪競拍,，路勁以32.6億元拿下一宗,，城建+首開+旭輝聯(lián)合體、平安分別以底價31.18億元和24.34億元獲取另外兩宗,。9月2日最新出讓的石景山區(qū)北辛安宅地,、平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)宅地也同樣以底價成交。
針對北京土地市場的“由熱轉冷”,，合碩機構首席分析師郭毅表示,，一方面來看，近期底價成交的幾宗地塊,，其規(guī)劃條件及位置條件都對其市場價值產(chǎn)生了一定的影響,。這些土地多處于北京相對邊緣的板塊，潛在購買人群支撐力度不夠,，開發(fā)商對土地的價值預判就存在較大不確定性,。而在規(guī)劃條件上，不管是設置有多處商業(yè)用房的石景山區(qū)北辛安地塊,，還是同一時間集中出讓的3宗順義仁和鎮(zhèn)宅地,，其規(guī)劃難度和面臨的市場競爭環(huán)境都顯而易見。
此外,，包括郭毅在內的業(yè)內人士認為,，8月以來土地市場遇冷的另一個重要原因,，則是受到了房企融資預期影響，其背后是市場盛傳的“三道紅線”,。
“三道紅線”預期壓力下,，企業(yè)拿地預期受影響
據(jù)悉，“三道紅線”分別是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%,、凈負債率大于100%,、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。日前,，住建部和人民銀行在北京召開重點房企座談會,，形成了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。盡管融資新規(guī)的具體內容未對外披露,，但是市場猜測或也與此前盛傳的上述“三道紅線”有關,。
近期，對于上述房企融資新規(guī),、“三道紅線”,，多家房企的管理層均公開表示重視。在8月28日舉行的中期業(yè)績推介會上,，萬科總裁,、首席執(zhí)行官祝九勝表示，公司會認真研究,，盡快去適應,，按照要求進行落實；在8月31日舉行的上半年線上業(yè)績發(fā)布會上,，中國恒大董事局副主席,、總裁夏海鈞表示，對于監(jiān)管部門提出的各項指標管理要求,，恒大會嚴格執(zhí)行公司戰(zhàn)略,，向這些指標靠攏。
業(yè)內人士分析認為,，“三道紅線”在限制企業(yè)融資動作的同時,，也使企業(yè)在拿地方面進行了更為審慎考量。在融資吃緊的情況下,，土地內所建項目的去化周期,，現(xiàn)金回籠的速度都會影響企業(yè)對土地價值的預判。
不過從長期來看,，北京,、上海、杭州、南京等熱點城市仍是市場關注的重點,。克而瑞研究中心分析認為,，部分房企上半年拿地激進,，“三道紅線”將限制房企融資擴張速度，短期將使得土地市場降溫,，長期將使得土地市場更加平穩(wěn),，周期性波動減弱。
而在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,，隨著下半年回款力度的加大,，房企的資金也更加充裕，北京土地市場的前景仍被看好,，活躍度仍有提升的空間,。
新京報記者 趙昱
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責任編輯：尹悅
