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本報記者/劉頌輝/上海報道
經(jīng)過上半年短暫的窗口期之后，房企的融資閘門正在被“擰緊”,。
近日,，住建部,、人民銀行同步在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，8月20日,，住建部,、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,。
與此同時，據(jù)多家媒體報道,，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長而劃出“三道紅線”,，具體分為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%和現(xiàn)金短債比小于1倍,。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同,，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙,、黃,、綠”四檔。
8月31日午間,，新力控股首席財務(wù)官許進(jìn)業(yè)在中期業(yè)績會上表示,，國家不斷出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，不過,，有關(guān)“三道紅線”的政策還沒有具體出臺,，公司會繼續(xù)保持關(guān)注。
《中國經(jīng)營報》記者聯(lián)系了中梁控股,、綠城中國,、中駿集團(tuán)、新力控股等方面采訪,，并得到相應(yīng)回應(yīng),。其中，中梁控股方面表示,，公司已對債務(wù)結(jié)構(gòu)作出了調(diào)整，今年上半年,，新增境外融資渠道,，短債比方面，相對去年底改善明顯,，預(yù)期未來短債比會繼續(xù)進(jìn)一步下降,。截至記者發(fā)稿，中駿集團(tuán)品牌相關(guān)工作人員婉拒了采訪,，未對公司負(fù)債率等問題作出回應(yīng),。
融資“三道紅線”
房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的數(shù)年里,，在規(guī)模刺激下，大多數(shù)開發(fā)商加速周轉(zhuǎn),，卻帶來普遍增高的負(fù)債指標(biāo),，給企業(yè)經(jīng)營徒增了諸多風(fēng)險。
記者在采訪中了解到,，此次參加上述房地產(chǎn)企業(yè)座談會的有12家,，其中包括碧桂園、恒大,、萬科,、融創(chuàng)、中梁,、保利,、綠地、華潤等,。
會議指出,，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化,、規(guī)則化和透明度，人民銀行,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上,，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道,，會議明確的融資管理規(guī)則是業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三條紅線”,，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察的重要指標(biāo),。上述企業(yè)需在9月底上交降檔方案,，包括一年內(nèi)如何降檔、三年內(nèi)如何全面完成符合“三條紅線”的調(diào)整,。若未達(dá)標(biāo),，監(jiān)管層將要求金融機(jī)構(gòu)對相應(yīng)房企的全口徑債務(wù)進(jìn)行限制。而相關(guān)規(guī)則將于2021年1月1日起在全行業(yè)全面推行,。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同,，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙,、黃,、綠”四擋。如果三道紅線全部踩中,，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加,；踩中兩條,，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過 5%；踩中一條,，增速不得超過 10%,；一條未中，不得超過 15%,。
目前全國房企的負(fù)債狀況如何,？國泰君安固定收益研究團(tuán)隊發(fā)現(xiàn)，超六成房企處于綠檔及黃檔,，接近七成房企拿地銷售比與現(xiàn)金流量金額均達(dá)標(biāo),。按照三道紅線劃分，處于綠,、黃,、橙、紅的房企分別占比為31%,、32%,、13%、24%,。超六成房企位于綠色及黃色檔,，四分之一的房企三條標(biāo)準(zhǔn)均不達(dá)標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)整體償債能力較為穩(wěn)健的同時,，內(nèi)部也呈現(xiàn)嚴(yán)重分化的格局,。
從四檔房企2019年有息負(fù)債同比中位數(shù)來看，綠,、黃,、橙、紅檔增速分別為16%,、14%,、4%10%。綠檔和黃檔房企內(nèi)部有息負(fù)債增速也有分化,，萬科,、保利等同比增速在5%以下，中海,、招商和旭輝等部分規(guī)模以上房企增速則超過了20%,。國泰君安研究報告指出，受到融資政策收緊限制的房企需要適當(dāng)放緩融資擴(kuò)張的速度,，紅檔房企2019年有息負(fù)債增速仍超過10%,，去杠桿力度尚且無法達(dá)到規(guī)則中“有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限,，不得增加”的要求,，預(yù)計后期去杠桿壓力仍然較大,。
根據(jù)同策研究院與多家金融機(jī)構(gòu)溝通，目前,，針對房地產(chǎn)融資“三道紅線”盡管沒有出臺正式文件,，但房地產(chǎn)融資限制確實(shí)已經(jīng)開始執(zhí)行。
同策研究院資深分析師王豐認(rèn)為,，對具有快速擴(kuò)張?zhí)卣鞯姆科髞碚f,，“三道紅線”一定是高的，限制此類企業(yè)融資一定會造成金融風(fēng)險,；就時間點(diǎn)而言,，經(jīng)歷了2020年上半年新冠肺炎疫情影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)“深V”,，截止到2020年6月的數(shù)據(jù),，累計增速恢復(fù)到1.9%，但較2019年9.9%的累計增速仍存在差距,，鑒于經(jīng)濟(jì)下滑壓力較大,，房地產(chǎn)開發(fā)投資這個穩(wěn)定器的作用短期內(nèi)無法被替代。
限制激進(jìn)擴(kuò)張
國泰君安研究報告認(rèn)為,，8月20日房企座談會參會主體是四檔內(nèi)的龍頭房企,，反映出監(jiān)管層抓大放小、嚴(yán)控金融風(fēng)險的訴求,。尤其疫情下貨幣環(huán)境相對寬松,，社融存量快速增長，助長了杠桿交易和投機(jī)行為,，進(jìn)一步加大了地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險,，此時監(jiān)管層嚴(yán)控房企融資旨在從供給端遏制融資主體需求，從而化解地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險,。
此外,，地產(chǎn)行業(yè)的融資收緊也是對融資供給的結(jié)構(gòu)性調(diào)控，在貨幣環(huán)境整體寬松的背景下能夠有效減少地產(chǎn)對金融資源的擠占,，從而推動更多資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì),。
根據(jù)上市房企2019年業(yè)績報告，頭部房企中,，融創(chuàng),、恒大、富力,、綠地和華夏幸福等房企都可能觸碰到“三道紅線”,，劃為紅色檔，融資規(guī)模將受限,。而且,，超過一半的企業(yè)都存在踩線,，包括綠城、金茂,、首創(chuàng),、中駿等全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)。
綠城中國剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率75%,，凈負(fù)債率63.2%,，現(xiàn)金短債比是1.5；中駿集團(tuán)剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率60.0%,，凈負(fù)債率74%,，現(xiàn)金短債比是1.9；中梁控股剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率65.6%,，凈負(fù)債率79%,，現(xiàn)金短債比是1.2。
可以預(yù)見的是,，融資收緊將使房企的銷售回款端壓力驟升,，開發(fā)商啟動“加速銷售模式”的可能性增加。
中梁控股方面在回復(fù)記者采訪時表示,，公司在售項目銷售情況良好,，上半年簽約回款率90%，首開去化率70%,，前7個月合約銷售796億元,，已完成年度目標(biāo)超47%。公司會在前期拿地,、施工,、交付等各個環(huán)節(jié)做好前置工作，較好保證資金回籠時間及回款率,，同時也將會根據(jù)市場情況適時推出一定優(yōu)惠讓利消費(fèi)者,，促進(jìn)資金回籠。
房企積極應(yīng)對
受訪專家表示,，近期房地產(chǎn)市場熱度有所上升,，部分城市房價出現(xiàn)較快上漲勢頭，土地交易活躍,。適度調(diào)整融資政策,，有利于抑制開發(fā)商激進(jìn)擴(kuò)張，防范債務(wù)風(fēng)險,，不過,，在這個過程中，一些利用高財務(wù)杠桿、回款能力不足的企業(yè)或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn),。
在克而瑞證券首席分析師董浩看來,，決策層和監(jiān)管層已經(jīng)清楚了金融政策口徑的松緊對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)作用，因此對于房地產(chǎn)金融的管制成為了金融政策中獨(dú)立考量的因素,，才以區(qū)別對待的方式，在制定整體政策的同時,，還附帶專項手段,。
“這次的監(jiān)管方式確實(shí)表明了內(nèi)地或者中央對房地產(chǎn)的監(jiān)控、‘房住不炒’的政策,，態(tài)度是非常堅定的,。后期可能會根據(jù)各種指標(biāo)來加強(qiáng)對房地產(chǎn)的融資管控。雖然還沒有明確方案,，細(xì)化說明房地產(chǎn)融資方向和融資種類,，監(jiān)督證券市場、債券市場,、銀行市場的方法,。”中國金茂管理層在接受記者采訪時表示,，從目前來看“三道紅線”對于公司的影響不是太大,，后期會密切關(guān)注政策的公布和施行。其同時認(rèn)為：“這項政策對于管理優(yōu)秀,、財務(wù)穩(wěn)健的房企是個機(jī)會,。”
此次頗受關(guān)注的是,，盡管融資監(jiān)管指標(biāo)對房地產(chǎn)企業(yè)拿地產(chǎn)生影響,，但根據(jù)各家開發(fā)商掌握的資源和獲取土地的能力不一樣，從目前的數(shù)據(jù)來看,，各家企業(yè)拿地的力度并不能與監(jiān)管紅線劃等號,。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，房企真正拿地的能力還是與獲取資源的能力和流動性壓力大小有關(guān),，如果流動性壓力小,，企業(yè)拿地會比較積極。當(dāng)然,，為了降低負(fù)債,，優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)，降低流動性壓力,，企業(yè)一般會采取加快推盤,，加速回款的方式，來改善現(xiàn)金流。
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記者在采訪中了解到，上半年,，綠城中國新增43個項目,，總貨值1756億元，同比大幅提升了181%,。近期,，公司對以往項目從投資端、運(yùn)營端都進(jìn)行了畫像分析,，即能看清房地產(chǎn)市場的走勢,，以及團(tuán)隊在操盤過程當(dāng)中所起到的作用跟能力，來指導(dǎo)未來的投資,。
綠城中國相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，下半年，公司將按照目標(biāo),，合理匹配公司投資,、運(yùn)營和融資。目前來看,，公司有比較充足的資金和安全邊界來保證今年既定的投資計劃,，同時也看到近期各地房地產(chǎn)市場發(fā)生的一些變化趨勢，公司將加深讀城讀地,，把握投資時機(jī),，積極尋求更好表現(xiàn)的投資機(jī)會。
責(zé)任編輯：楊亞龍
