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本報記者/劉頌輝/上海報道
經過上半年短暫的窗口期之后,，房企的融資閘門正在被“擰緊”。
近日,，住建部,、人民銀行同步在官網發(fā)布消息稱，8月20日,，住建部,、人民銀行在北京召開重點房地產企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產長效機制,，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,。
與此同時，據多家媒體報道,，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務的增長而劃出“三道紅線”,，具體分為剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%和現金短債比小于1倍,。根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業(yè)分為“紅,、橙,、黃、綠”四檔,。
8月31日午間,，新力控股首席財務官許進業(yè)在中期業(yè)績會上表示，國家不斷出臺了房地產調控政策,，不過,，有關“三道紅線”的政策還沒有具體出臺,，公司會繼續(xù)保持關注,。
《中國經營報》記者聯系了中梁控股,、綠城中國,、中駿集團,、新力控股等方面采訪,，并得到相應回應。其中,，中梁控股方面表示，公司已對債務結構作出了調整,，今年上半年,，新增境外融資渠道，短債比方面,，相對去年底改善明顯,，預期未來短債比會繼續(xù)進一步下降。截至記者發(fā)稿,，中駿集團品牌相關工作人員婉拒了采訪,，未對公司負債率等問題作出回應。
融資“三道紅線”
房地產行業(yè)高歌猛進的數年里,，在規(guī)模刺激下，大多數開發(fā)商加速周轉,，卻帶來普遍增高的負債指標,，給企業(yè)經營徒增了諸多風險。
記者在采訪中了解到,，此次參加上述房地產企業(yè)座談會的有12家,，其中包括碧桂園、恒大,、萬科,、融創(chuàng),、中梁、保利,、綠地,、華潤等。
會議指出,，為進一步落實房地產長效機制,，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業(yè)融資的市場化,、規(guī)則化和透明度,，人民銀行,、住房和城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
據《經濟參考報》報道,，會議明確的融資管理規(guī)則是業(yè)內多次傳聞的“三條紅線”，拿地銷售比是否過高,、經營性現金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構考察的重要指標,。上述企業(yè)需在9月底上交降檔方案，包括一年內如何降檔,、三年內如何全面完成符合“三條紅線”的調整,。若未達標,，監(jiān)管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。而相關規(guī)則將于2021年1月1日起在全行業(yè)全面推行,。
根據“三道紅線”觸線情況不同,，試點房地產企業(yè)分為“紅、橙,、黃,、綠”四擋。如果三道紅線全部踩中,，開發(fā)商的有息負債將不能再增加,；踩中兩條，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%,；踩中一條,，增速不得超過 10%,；一條未中,，不得超過 15%,。
目前全國房企的負債狀況如何？國泰君安固定收益研究團隊發(fā)現,，超六成房企處于綠檔及黃檔,，接近七成房企拿地銷售比與現金流量金額均達標。按照三道紅線劃分,，處于綠,、黃、橙,、紅的房企分別占比為31%,、32%、13%,、24%,。超六成房企位于綠色及黃色檔，四分之一的房企三條標準均不達標,。房地產行業(yè)整體償債能力較為穩(wěn)健的同時,，內部也呈現嚴重分化的格局。
從四檔房企2019年有息負債同比中位數來看,，綠,、黃、橙,、紅檔增速分別為16%、14%,、4%10%,。綠檔和黃檔房企內部有息負債增速也有分化，萬科,、保利等同比增速在5%以下,，中海、招商和旭輝等部分規(guī)模以上房企增速則超過了20%,。國泰君安研究報告指出,，受到融資政策收緊限制的房企需要適當放緩融資擴張的速度，紅檔房企2019年有息負債增速仍超過10%,，去杠桿力度尚且無法達到規(guī)則中“有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加”的要求,，預計后期去杠桿壓力仍然較大,。
根據同策研究院與多家金融機構溝通，目前,，針對房地產融資“三道紅線”盡管沒有出臺正式文件,，但房地產融資限制確實已經開始執(zhí)行。
同策研究院資深分析師王豐認為,，對具有快速擴張?zhí)卣鞯姆科髞碚f，“三道紅線”一定是高的,，限制此類企業(yè)融資一定會造成金融風險,；就時間點而言，經歷了2020年上半年新冠肺炎疫情影響,，全國房地產開發(fā)投資增速呈現“深V”,，截止到2020年6月的數據,，累計增速恢復到1.9%，但較2019年9.9%的累計增速仍存在差距,，鑒于經濟下滑壓力較大,，房地產開發(fā)投資這個穩(wěn)定器的作用短期內無法被替代,。
限制激進擴張
國泰君安研究報告認為,，8月20日房企座談會參會主體是四檔內的龍頭房企,，反映出監(jiān)管層抓大放小、嚴控金融風險的訴求,。尤其疫情下貨幣環(huán)境相對寬松，社融存量快速增長,，助長了杠桿交易和投機行為,，進一步加大了地產行業(yè)金融風險，此時監(jiān)管層嚴控房企融資旨在從供給端遏制融資主體需求,，從而化解地產行業(yè)金融風險,。
此外，地產行業(yè)的融資收緊也是對融資供給的結構性調控,，在貨幣環(huán)境整體寬松的背景下能夠有效減少地產對金融資源的擠占,，從而推動更多資金流入實體經濟。
根據上市房企2019年業(yè)績報告,，頭部房企中,，融創(chuàng)、恒大,、富力,、綠地和華夏幸福等房企都可能觸碰到“三道紅線”,，劃為紅色檔,，融資規(guī)模將受限。而且,，超過一半的企業(yè)都存在踩線，包括綠城,、金茂,、首創(chuàng)、中駿等全國知名的房地產企業(yè),。
綠城中國剔除預收賬款資產負債率75%,，凈負債率63.2%,，現金短債比是1.5；中駿集團剔除預收賬款資產負債率60.0%,，凈負債率74%,，現金短債比是1.9；中梁控股剔除預收賬款資產負債率65.6%,，凈負債率79%,，現金短債比是1.2。
可以預見的是,，融資收緊將使房企的銷售回款端壓力驟升，開發(fā)商啟動“加速銷售模式”的可能性增加,。
中梁控股方面在回復記者采訪時表示,，公司在售項目銷售情況良好，上半年簽約回款率90%,，首開去化率70%,，前7個月合約銷售796億元，已完成年度目標超47%,。公司會在前期拿地,、施工、交付等各個環(huán)節(jié)做好前置工作,，較好保證資金回籠時間及回款率,，同時也將會根據市場情況適時推出一定優(yōu)惠讓利消費者，促進資金回籠,。
房企積極應對
受訪專家表示,，近期房地產市場熱度有所上升,，部分城市房價出現較快上漲勢頭,，土地交易活躍,。適度調整融資政策,，有利于抑制開發(fā)商激進擴張，防范債務風險,，不過，在這個過程中,，一些利用高財務杠桿,、回款能力不足的企業(yè)或將面臨挑戰(zhàn)。
在克而瑞證券首席分析師董浩看來,，決策層和監(jiān)管層已經清楚了金融政策口徑的松緊對房地產市場的傳導作用,，因此對于房地產金融的管制成為了金融政策中獨立考量的因素,，才以區(qū)別對待的方式，在制定整體政策的同時,，還附帶專項手段,。
“這次的監(jiān)管方式確實表明了內地或者中央對房地產的監(jiān)控、‘房住不炒’的政策,，態(tài)度是非常堅定的,。后期可能會根據各種指標來加強對房地產的融資管控。雖然還沒有明確方案,，細化說明房地產融資方向和融資種類,，監(jiān)督證券市場,、債券市場,、銀行市場的方法,。”中國金茂管理層在接受記者采訪時表示,，從目前來看“三道紅線”對于公司的影響不是太大,，后期會密切關注政策的公布和施行,。其同時認為：“這項政策對于管理優(yōu)秀,、財務穩(wěn)健的房企是個機會?！?
此次頗受關注的是，盡管融資監(jiān)管指標對房地產企業(yè)拿地產生影響,，但根據各家開發(fā)商掌握的資源和獲取土地的能力不一樣,，從目前的數據來看，各家企業(yè)拿地的力度并不能與監(jiān)管紅線劃等號,。
中國企業(yè)資本聯盟副理事長柏文喜指出,，房企真正拿地的能力還是與獲取資源的能力和流動性壓力大小有關，如果流動性壓力小,，企業(yè)拿地會比較積極,。當然，為了降低負債,，優(yōu)化財務指標,，降低流動性壓力,，企業(yè)一般會采取加快推盤,，加速回款的方式，來改善現金流,。
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記者在采訪中了解到,，上半年,，綠城中國新增43個項目，總貨值1756億元,，同比大幅提升了181%,。近期，公司對以往項目從投資端,、運營端都進行了畫像分析,，即能看清房地產市場的走勢,，以及團隊在操盤過程當中所起到的作用跟能力,，來指導未來的投資,。
綠城中國相關負責人介紹,，下半年，公司將按照目標,，合理匹配公司投資、運營和融資,。目前來看,，公司有比較充足的資金和安全邊界來保證今年既定的投資計劃，同時也看到近期各地房地產市場發(fā)生的一些變化趨勢,，公司將加深讀城讀地,，把握投資時機，積極尋求更好表現的投資機會,。
責任編輯：楊亞龍
