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【民生調(diào)查局】
編者按：
這里是民生調(diào)查局,，見(jiàn)人所未見(jiàn)，調(diào)查民生之變,。關(guān)注你想關(guān)注的,、你沒(méi)關(guān)注的，調(diào)查你想看的,、未看到的,。
中新網(wǎng)客戶端北京9月4日電（彭婧如）長(zhǎng)租公寓企業(yè)高管失聯(lián)，公司員工工作群被解散,，租客交了房租卻無(wú)家可歸,，房東的租金也沒(méi)有進(jìn)賬。近日,，這樣的情況在杭州,、上海、重慶,、成都等多地上演,，長(zhǎng)租公寓將成為地產(chǎn)圈的“P2P”,？
長(zhǎng)租公寓平臺(tái)頻現(xiàn)“跑路”
8月27日，有杭州的租客表示,，剛在長(zhǎng)租公寓友客交了2萬(wàn)多元房租,，中介就拿錢跑了。8月29日,，杭州又一家長(zhǎng)租公寓巢客“跑路”,。同期，上海嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司（即嵐越公寓）在浦東的辦公室,，也是人去樓空,。
在成都，巢客遇家,、連合之家等多個(gè)包租公司亦突然失聯(lián),，疑似卷走房租跑路。據(jù)媒體報(bào)道,，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬(wàn)人,，涉及金額達(dá)3億元左右。
目前,，至少還有包括適享,、海瑪?shù)仍趦?nèi)的多家房屋租賃企業(yè)的創(chuàng)始人或主要負(fù)責(zé)人失聯(lián),，波及西南,、華南、華東等多個(gè)省份城市,，涉及數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房源的房東和租客,。
為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為,，核心原因是企業(yè)商業(yè)模式存在部分脆弱性以及靈活性差的問(wèn)題,。疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式的問(wèn)題,。
目前大部分長(zhǎng)租公寓采取的都是包租模式,，從業(yè)主處租賃房源，之后經(jīng)過(guò)裝修再出租給租客,。
“裝修和運(yùn)營(yíng)需要較高的成本投入,，所以租金成本高?！秉S卉說(shuō),，“而且，通常長(zhǎng)租公寓會(huì)與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同,，在約定期限之后租金會(huì)按比例增長(zhǎng),。但在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下,，仍然要按約定繳納租金，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的成本壓力,?！?
“長(zhǎng)租公寓企業(yè)理論上來(lái)講應(yīng)當(dāng)‘以出定收’”，黃卉認(rèn)為,，即根據(jù)出房情況來(lái)決定收房速度,，將庫(kù)存維持在健康水平?！艾F(xiàn)實(shí)中,，部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模,，收房相對(duì)激進(jìn),，但出租能力低導(dǎo)致房屋空置率較高，企業(yè)現(xiàn)金流難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),?！?
多地協(xié)會(huì)緊急發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提示
面對(duì)長(zhǎng)租公寓的“爆倉(cāng)跑路”現(xiàn)象，上海,、廣州,、海口,、合肥,、成都等城市的相關(guān)地產(chǎn)協(xié)會(huì)近日紛紛發(fā)布住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。
成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)除了在8月28日發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示外,，還于近日表示將開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作,。
“這些企業(yè)以住房租賃名義采取‘高進(jìn)低出’（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、‘長(zhǎng)收短付’（收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期）高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式開展詐騙行為,，最終導(dǎo)致房東租金收不回來(lái),，租客房財(cái)兩空?！睆V州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)稱,，要謹(jǐn)慎選擇租賃企業(yè)！
房東,、租客如何避免成冤大頭,？
上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)提醒，房東,、租客在委托經(jīng)營(yíng)或租房過(guò)程中,，應(yīng)多方了解周邊住房的市場(chǎng)租金價(jià)格，警惕公司“高進(jìn)低出,、長(zhǎng)收短付”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),?！胺繓|將住房委托給公司時(shí)，對(duì)委托價(jià)格明顯高于市場(chǎng)租金水平的,，要提高警惕,；租客租賃住房時(shí)，對(duì)租金明顯低于市場(chǎng)租金水平的,，要慎重,。”
廣州,、?？凇⒑戏实鹊貐f(xié)會(huì)還建議,，租客在簽訂租房合同時(shí),，使用住房租賃合同示范文本。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)表示,，多地協(xié)會(huì)的通報(bào)提示了一種風(fēng)險(xiǎn),，即“租金的支付周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大”。
“這也是這兩年長(zhǎng)租公寓中的一個(gè)新情況,。部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了加快融資,，往往要求租客支付周期長(zhǎng)的租金，這是需要警惕的,。后續(xù)租客應(yīng)對(duì)支付周期有足夠的重視和了解,。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),。
“租客支付房租時(shí),，一般不超過(guò)3個(gè)月的支付周期，避免一次性支付較大額度房租,，并向約定賬號(hào)支付房租,。”上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)建議,，租客承租房屋時(shí),，還要注意查看租房合同中有無(wú)“租金貸”、“租房貸”,、“房租分期”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等,。
長(zhǎng)租公寓會(huì)成地產(chǎn)“P2P”嗎,？
長(zhǎng)租公寓接連“跑路”讓一批租客、房東談“租”色變,，進(jìn)入低信任度階段,?！邦愃葡乱粋€(gè)跑路的各種‘P2P’？”有網(wǎng)友問(wèn),。
“2019年很多的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)租客使用租金貸,，運(yùn)用低租金的模式提前收回租客一年的租金去擴(kuò)張規(guī)模，存在的風(fēng)險(xiǎn)很大,，運(yùn)營(yíng)不下去就采用跑路的方式,，確實(shí)很像P2P?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為,。
劍指住房租賃市場(chǎng)秩序混亂的現(xiàn)象，2019年12月,，住建部,、國(guó)家發(fā)改委等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，對(duì)住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限,、貸款額度等作出明確要求,。
中新網(wǎng)注意到,，2020年,，多地已啟動(dòng)資金監(jiān)管新舉措，進(jìn)一步限制“二房東”們,。
4月16日,，南京市發(fā)布《關(guān)于落實(shí)住房租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度的通知》及租賃機(jī)構(gòu)托管協(xié)議示范文本，要求南京市所有的住房租賃機(jī)構(gòu)建立租金托管制度,。
南京規(guī)定,，采用“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃機(jī)構(gòu),，應(yīng)將在銀行設(shè)立的租金托管專戶變更為租賃資金監(jiān)管賬戶,，設(shè)立經(jīng)營(yíng)規(guī)模相匹配的風(fēng)險(xiǎn)保證金，并將相關(guān)租金,、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監(jiān)管賬戶,。
8月7日，西安發(fā)布《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實(shí)施意見(jiàn)（試行）》,，明確從2020年10月1日起,，住房租賃行業(yè)管理部門將對(duì)“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進(jìn)行監(jiān)督。
8月13日,，杭州也發(fā)布相關(guān)規(guī)定：9月30日前,，“托管式”住房租賃企業(yè)對(duì)2020年新增委托房源，應(yīng)將對(duì)應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位,；對(duì)存量委托房源,，應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%,，剩余風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納時(shí)間按規(guī)定順延執(zhí)行。
長(zhǎng)租公寓還有沒(méi)有未來(lái),？
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，2020年上半年，長(zhǎng)租公寓出租率明顯下降,、違約率提升,，同時(shí)仍然需要正常給業(yè)主支付房租，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊,。同時(shí),，疫情期間租賃企業(yè)的管理成本提升。
再加上各地的風(fēng)險(xiǎn)提示和監(jiān)管收緊,，長(zhǎng)租公寓還是門好生意嗎,？
王小嬙認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)還在起步階段,，目前還未有一家機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)盈利,，但通過(guò)幾年的摸索，機(jī)構(gòu)對(duì)運(yùn)營(yíng)的方向更加清晰,，在政策的傾斜下,，未來(lái)長(zhǎng)租公寓仍有機(jī)會(huì)。
“長(zhǎng)期看,，長(zhǎng)租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)變,。”黃卉也看好長(zhǎng)租公寓的未來(lái),，她認(rèn)為,，雖然疫情會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)的長(zhǎng)期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)變,。
“品質(zhì)居住是消費(fèi)升級(jí)背景下的必然需求,，也是消費(fèi)者用腳投票的結(jié)果，這種市場(chǎng)需求的動(dòng)力并未改變,?！秉S卉表示，疫情會(huì)加速行業(yè)洗牌和進(jìn)化,，經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰,，行業(yè)集中度不斷提升。
“長(zhǎng)租公寓要想持久運(yùn)營(yíng)下去,，要加強(qiáng)自身運(yùn)營(yíng),，做好對(duì)租戶的保障，從而提高續(xù)租率，降低房源空置帶來(lái)的成本增加”,，王小嬙表示,，付款方式不應(yīng)該依賴金融手段，降低“租金貸”付款方式的占比,，對(duì)長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)并不一定是壞事,。
你租房嗎？未來(lái)會(huì)否選擇長(zhǎng)租公寓,？（完）
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責(zé)任編輯：劉萬(wàn)里 SF014
