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【民生調查局】
編者按：
這里是民生調查局,，見人所未見,，調查民生之變。關注你想關注的,、你沒關注的,，調查你想看的,、未看到的,。
中新網(wǎng)客戶端北京9月4日電（彭婧如）長租公寓企業(yè)高管失聯(lián),，公司員工工作群被解散,，租客交了房租卻無家可歸,，房東的租金也沒有進賬。近日，這樣的情況在杭州,、上海,、重慶、成都等多地上演,，長租公寓將成為地產(chǎn)圈的“P2P”,？
長租公寓平臺頻現(xiàn)“跑路”
8月27日,，有杭州的租客表示，剛在長租公寓友客交了2萬多元房租,，中介就拿錢跑了,。8月29日，杭州又一家長租公寓巢客“跑路”,。同期,，上海嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司（即嵐越公寓）在浦東的辦公室，也是人去樓空,。
在成都,，巢客遇家、連合之家等多個包租公司亦突然失聯(lián),，疑似卷走房租跑路。據(jù)媒體報道,，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬人,，涉及金額達3億元左右。
目前,，至少還有包括適享,、海瑪?shù)仍趦鹊亩嗉曳课葑赓U企業(yè)的創(chuàng)始人或主要負責人失聯(lián),，波及西南,、華南、華東等多個省份城市,，涉及數(shù)以萬計的房源的房東和租客,。
為何會出現(xiàn)這種情況,？
貝殼研究院高級分析師黃卉認為,，核心原因是企業(yè)商業(yè)模式存在部分脆弱性以及靈活性差的問題。疫情的沖擊,，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式的問題,。
目前大部分長租公寓采取的都是包租模式，從業(yè)主處租賃房源,，之后經(jīng)過裝修再出租給租客,。
“裝修和運營需要較高的成本投入，所以租金成本高,?！秉S卉說，“而且,，通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同,，在約定期限之后租金會按比例增長。但在遭遇市場風險和變動的情況下,，仍然要按約定繳納租金,，給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力,?！?
“長租公寓企業(yè)理論上來講應當‘以出定收’”,，黃卉認為,，即根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平,。“現(xiàn)實中,，部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模,，收房相對激進，但出租能力低導致房屋空置率較高,，企業(yè)現(xiàn)金流難以抵御市場風險,。”
多地協(xié)會緊急發(fā)風險提示
面對長租公寓的“爆倉跑路”現(xiàn)象,，上海,、廣州、?？?、合肥、成都等城市的相關地產(chǎn)協(xié)會近日紛紛發(fā)布住房租賃市場風險提示,。
成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會除了在8月28日發(fā)布風險提示外，還于近日表示將開展住房租賃企業(yè)專項排查工作,。
“這些企業(yè)以住房租賃名義采取‘高進低出’（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）,、‘長收短付’（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）高風險經(jīng)營模式開展詐騙行為,，最終導致房東租金收不回來，租客房財兩空,?！睆V州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會稱,，要謹慎選擇租賃企業(yè),！
房東、租客如何避免成冤大頭,？
上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會提醒，房東,、租客在委托經(jīng)營或租房過程中,，應多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司“高進低出,、長收短付”帶來的風險,。“房東將住房委托給公司時,，對委托價格明顯高于市場租金水平的,，要提高警惕；租客租賃住房時,，對租金明顯低于市場租金水平的,，要慎重?！?
廣州、?？?、合肥等地協(xié)會還建議，租客在簽訂租房合同時,，使用住房租賃合同示范文本,。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中新網(wǎng)表示，多地協(xié)會的通報提示了一種風險,，即“租金的支付周期越長風險越大”,。
“這也是這兩年長租公寓中的一個新情況。部分長租公寓企業(yè)為了加快融資,，往往要求租客支付周期長的租金,，這是需要警惕的。后續(xù)租客應對支付周期有足夠的重視和了解,?！眹儡S進說。
“租客支付房租時,，一般不超過3個月的支付周期,，避免一次性支付較大額度房租，并向約定賬號支付房租,?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會建議，租客承租房屋時,，還要注意查看租房合同中有無“租金貸”,、“租房貸”、“房租分期”等相關條款,，是否需要額外簽訂相關貸款補充協(xié)議等,。
長租公寓會成地產(chǎn)“P2P”嗎？
長租公寓接連“跑路”讓一批租客,、房東談“租”色變,，進入低信任度階段,?！邦愃葡乱粋€跑路的各種‘P2P’？”有網(wǎng)友問,。
“2019年很多的長租公寓機構鼓勵租客使用租金貸，運用低租金的模式提前收回租客一年的租金去擴張規(guī)模,，存在的風險很大,，運營不下去就采用跑路的方式，確實很像P2P,?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認為。
劍指住房租賃市場秩序混亂的現(xiàn)象,，2019年12月,，住建部、國家發(fā)改委等六部門印發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,，對住房租金貸款業(yè)務的貸款期限,、貸款額度等作出明確要求。
中新網(wǎng)注意到,，2020年，多地已啟動資金監(jiān)管新舉措,，進一步限制“二房東”們,。
4月16日,，南京市發(fā)布《關于落實住房租賃機構租金托管制度的通知》及租賃機構托管協(xié)議示范文本，要求南京市所有的住房租賃機構建立租金托管制度,。
南京規(guī)定,，采用“高進低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃機構,，應將在銀行設立的租金托管專戶變更為租賃資金監(jiān)管賬戶,，設立經(jīng)營規(guī)模相匹配的風險保證金,，并將相關租金,、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監(jiān)管賬戶,。
8月7日，西安發(fā)布《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實施意見（試行）》,，明確從2020年10月1日起,，住房租賃行業(yè)管理部門將對“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進行監(jiān)督。
8月13日,，杭州也發(fā)布相關規(guī)定：9月30日前,，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位,；對存量委托房源,，應繳交風險防控金30%，剩余風險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行,。
長租公寓還有沒有未來？
貝殼研究院統(tǒng)計顯示,，2020年上半年,，長租公寓出租率明顯下降、違約率提升,，同時仍然需要正常給業(yè)主支付房租,，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊。同時,，疫情期間租賃企業(yè)的管理成本提升,。
再加上各地的風險提示和監(jiān)管收緊，長租公寓還是門好生意嗎,？
王小嬙認為,，國內的長租公寓運營還在起步階段，目前還未有一家機構實現(xiàn)盈利,，但通過幾年的摸索,，機構對運營的方向更加清晰,，在政策的傾斜下，未來長租公寓仍有機會,。
“長期看,，長租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢不會變?！秉S卉也看好長租公寓的未來,，她認為，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境,，但行業(yè)的長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會變,。
“品質居住是消費升級背景下的必然需求，也是消費者用腳投票的結果,，這種市場需求的動力并未改變,。”黃卉表示,，疫情會加速行業(yè)洗牌和進化,，經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰,，行業(yè)集中度不斷提升,。
“長租公寓要想持久運營下去，要加強自身運營,，做好對租戶的保障，從而提高續(xù)租率,，降低房源空置帶來的成本增加”,，王小嬙表示，付款方式不應該依賴金融手段,，降低“租金貸”付款方式的占比,，對長租公寓來說并不一定是壞事。
你租房嗎,？未來會否選擇長租公寓,？（完）
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責任編輯：劉萬里 SF014
