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一個(gè)地區(qū)或者城市人口持續(xù)凈流入,，用淺顯的道理講就是房子會(huì)變成供小于求的商品,，價(jià)格自然會(huì)漲上去。
8月31日,，天氣晴好,，江蘇常州市中心某處甜品店。
“好怕出政策啊,，想買的新房還沒有開盤,。”劉熙（化名）在和朋友喝下午茶的時(shí)候,，刷到一條無錫發(fā)布房地產(chǎn)“調(diào)控新政”的消息,。劉熙從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，出于職業(yè)敏感,，她擔(dān)心常州不久后也會(huì)出“新政”,，不禁把手中的奶茶放下，打開手機(jī)網(wǎng)頁搜索起“常州房產(chǎn)新政”,。
房子還能“炒”嗎,？
劉熙是常州本地人，名下已經(jīng)有一套房產(chǎn),，準(zhǔn)備買第二套,。她看中的某盤預(yù)售證近期會(huì)批下來。因此,，她擔(dān)心政策有變——如果常州提高二套房首付,，那么攢了幾年的首付款有可能不夠，要買還得再想辦法籌錢,。
按照常州公積金中心目前執(zhí)行的貸款政策,，首套房貸款，144平方米以下的仍執(zhí)行首付20%,，144平方米以上的首付最低30%,；二套房及以上貸款首付仍保持40%。
相比常州周邊的其他城市,，如蘇州2016年在二套房首付50%基礎(chǔ)上,，將有戶籍首套有貸款的二套房首付比例調(diào)整到80%，常州現(xiàn)行的政策顯然在進(jìn)入門檻上偏低,。
資本流向有跡可循,。最近10年，常州房?jī)r(jià)幾乎翻了3倍,。今年疫情過后,，常州房?jī)r(jià)一路向上，6月二手房?jī)r(jià)漲幅0.8%,，排名全國(guó)第12,，全省第3,，超越南京、無錫,。
2020年以來,，長(zhǎng)三角政策明顯傾向于防控市場(chǎng)上漲預(yù)期，最近的變化是,，7月23日凌晨,，南京七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控,、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理等方面出臺(tái)九項(xiàng)樓市新政,，同時(shí)升級(jí)限購政策，明確夫妻離異,、任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的,，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
8月30日,，江蘇無錫《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布,，進(jìn)一步升級(jí)了限購政策，在現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上,，增加了對(duì)離異家庭購房套數(shù)的限制,，規(guī)定夫妻離異后2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算,。在滿足合理住房需求的同時(shí),，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格。
與此同時(shí),，無錫對(duì)于房屋交易的稅費(fèi)內(nèi)容,、貸款政策等也有收緊，并且嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念,、哄抬二手住房?jī)r(jià)格行為,。
常州8月26日參加了由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（簡(jiǎn)稱“住建部”）在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，常州隨后會(huì)不會(huì)出新政,？
8月最后一周,，常州樓市二手房掛牌均價(jià)從14235元變?yōu)?4218元，下跌17元,，由漲轉(zhuǎn)跌,；常州最近三周在售二手房數(shù)量為21303套,，21039套,，21103套，上下震蕩,。
9月1日,，無錫樓市新政宣布的兩天后,，老張（化名）夫婦被中介趙小（化名）告知,，他們雖然離婚了,，但目前暫時(shí)還不能貸款買房，因?yàn)殡m然兩人名下兩套房產(chǎn)已轉(zhuǎn)到老張夫人名下,，而新政是按照離婚前房產(chǎn)數(shù)量統(tǒng)計(jì)的,。老張夫婦原計(jì)劃通過假離婚以首套房名義買學(xué)區(qū)房。如今房子要全款,，意味著這對(duì)夫婦有可能要賣掉手中一套房才能湊足房款,。
在長(zhǎng)三角不同城市，十年間,，房產(chǎn)中介門店與奶茶店漸次落戶于各個(gè)人流量較高的街區(qū),。更多的劉熙、老張夫婦們,，想通過多買房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值升值,，卻止步于政策首付門檻的抬高。無錫一家做一手代銷公司創(chuàng)始人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露,，前不久,，他簽下了一個(gè)樓盤的代銷合同，本以為可以在兩個(gè)月內(nèi)賣掉手中房源的80%,，現(xiàn)在看來銷量要減半,。他目前寄希望于合作過的金融中介，幫自己的一些準(zhǔn)客戶解決首付資金不足的問題,。
當(dāng)溫州炒房團(tuán)神話不再,，炒房者被政策套牢的案例也慢慢浮出水面。
杭州“房事”小史
2014年初的杭州,，德信旗下的北海公園樓盤以相當(dāng)于同板塊均價(jià)8折——1.58萬元/平方米出清210套房源,，打響降價(jià)第一槍，此時(shí),，西子湖畔這座美麗城市房?jī)r(jià)已經(jīng)陰跌3年,。北海公園售樓處當(dāng)年的情景是：一邊是銷售人員在沙盤前給不斷前來的客戶介紹項(xiàng)目，另一邊則是前幾期業(yè)主們?cè)谟行蚓S權(quán),。
長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)起伏跌宕,。2010年4月中旬，“國(guó)十條”出臺(tái),，緊接著是“國(guó)五條”,、“國(guó)八條”，杭州跟隨全國(guó)樓市進(jìn)入當(dāng)時(shí)看來是最嚴(yán)厲的調(diào)控周期。然而,，伴隨調(diào)控升級(jí),，杭州土地市場(chǎng)卻驟然升溫，高價(jià)地頻現(xiàn),。2010-2012年,，杭州出現(xiàn)了5個(gè)地價(jià)超過2萬元/平方米的項(xiàng)目。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年代初期就露出向上的苗頭,。中海,、濱江、融信等房企在2013年前后拿下的高價(jià)地,，在2015年或虧本開售,、或去化緩慢。
直到進(jìn)入2016年,，杭州樓市開始飆升,。因?yàn)镚20峰會(huì)召開，2017年-2019年杭州人口凈流入分別在28萬,、35萬,、50萬人，連續(xù)三年持續(xù)凈流入,，加上亞運(yùn)會(huì)召開前的城市升級(jí)預(yù)期,，杭州新房成交量在2016年首次邁過20萬套大關(guān)，成交金額高達(dá)3597億元,，連續(xù)10個(gè)月成交量超過萬套,，賣地1573.5億元。2017年開始連續(xù)三年賣地超過2000億元,。這也為杭州充足的市場(chǎng)供應(yīng)埋下伏筆,。
隨著杭州全新多中心格局的規(guī)劃調(diào)整，杭州樓市也迎來了爆發(fā)期,。而另一方面,，2016年下半年開始到2017年，杭州也迎來調(diào)控政策密集出臺(tái),。
從2016年9月27日起,，杭州“三箭齊發(fā)”維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，9月28日起上調(diào)公積金貸款二套房首付比例,、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例和暫停購房入戶,。2016年11月，杭州限購升級(jí),，擴(kuò)大限購范圍與升級(jí)限購措施,，外地人買房需提供1年以上社?；騻€(gè)稅證明，且不能通過補(bǔ)繳方式買房,。
也就是這一年，長(zhǎng)三角的上海,、蘇州,、南京、合肥等核心城市密集出臺(tái)限購限貸政策,，且力度較大,；嘉興、無錫,、寧波,、揚(yáng)州、常州等長(zhǎng)三角次中心及環(huán)滬城市,，隨后在2017年密集出臺(tái)限購限售政策,，且較為嚴(yán)格；泰州,、紹興,、臺(tái)州、南通,、鎮(zhèn)江,、滁州等江浙節(jié)點(diǎn)城市，也在2017年陸續(xù)出臺(tái)限售限貸政策,，但整體市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)寬松,。
2017年3月，杭州頒布土地新政,，限制地價(jià)過高推高樓市,，明確規(guī)定當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售（現(xiàn)房銷售）；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià),，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例,；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序,。
杭州樓市自此限購限貸限售限單身,。
雖然2017年政府政策一步一步地收緊，但是杭州房?jī)r(jià)依舊呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),，普通工薪階層感嘆買房難,。原因在哪？2017年3月12日,，有網(wǎng)友在知乎上發(fā)問：杭州的房?jī)r(jià)算高嗎,？另有網(wǎng)友回答：“一個(gè)地區(qū)或者城市人口持續(xù)凈流入,，用淺顯的道理講就是房子會(huì)變成供小于求的商品，那么價(jià)格自然會(huì)漲上去,。加之人民幣的購買力在下降,，可謂1+1＞2的效應(yīng)就產(chǎn)生了?！?
從2016年開始,，杭州房?jī)r(jià)從2萬多元/平方米一路飆漲到2020年，再未回調(diào),。相比北京上海,，2016年的杭州房?jī)r(jià)對(duì)于投資客而言就是白菜價(jià)，而這一年的杭州,，人口凈流入增幅高達(dá)8.9%,，在全國(guó)范圍內(nèi)位列第一。同年上海,、北京和廣州,，這一比例分別是3.43%、2.02%和-0.69%,，分列第5,、9和20位。
人口流入,、中國(guó)最前端的互聯(lián)網(wǎng)基地,、拆遷戶入市、亞運(yùn)會(huì)之前加快城市改造的愿景,，都助推杭州房?jī)r(jià)暴漲,。2019年6月，杭州 “雙限”土拍新政出爐,，新房售價(jià)自地塊出讓時(shí)就已被鎖定,，這樣導(dǎo)致了多個(gè)一二手倒掛盤的出現(xiàn)，萬人搖樓盤不斷出現(xiàn),。
今年,，杭州再出臺(tái)相關(guān)政策，為預(yù)期上漲的樓市打退燒針,。7月3日,，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開銷售有關(guān)要求的通知》，其中一條就是“明確在本市以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房,，自房屋網(wǎng)簽之日起,，5年內(nèi)不得上市交易”。
杭州這一政策出臺(tái)前后,，南京,、寧波等也相繼出臺(tái)調(diào)控升級(jí)政策,，預(yù)防樓市進(jìn)入新一輪暴漲。
長(zhǎng)三角新一輪精細(xì)化調(diào)控大幕開啟,。
“深思熟慮”的城市
9月4日一早,，杭州市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”），分別從土地,、貸款,、契稅、限購,、搖號(hào)傾向無房家庭等方面制定出更完善房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則,。一邊收緊投資客戶需求,，一邊傾向無房戶家庭,。
限售升級(jí)之后，杭州一二手倒掛的“紅盤”將會(huì)越賣越少,，投資客逐漸被擠出市場(chǎng),，據(jù)錢江晚報(bào)購房寶數(shù)據(jù)顯示，目前杭州市區(qū)住宅部分的可售建筑面積高達(dá)1417萬平方米左右,，這意味著按照118平方米/套的均值匡算,，這些即將入市的純新盤將帶來12萬套左右的住宅房源。2019年杭州賣出10.4萬套住宅,，以此計(jì)算,，這些儲(chǔ)備房源可賣14個(gè)月。加上市場(chǎng)上還有大量可售房源,，目前杭州市區(qū)可售商品住宅已接近4萬套,，鑒于潛在供應(yīng)量充足，今年的住宅庫存量將穩(wěn)中有升,。
實(shí)際上,，杭州政府有一攬子政策儲(chǔ)備，何時(shí)出臺(tái),、怎樣出臺(tái),，都經(jīng)過深思熟慮。很顯然,，杭州新政在限購和搖號(hào)政策再“打補(bǔ)丁”之外,，更傾向于精細(xì)化調(diào)控，防患于未然,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從業(yè)內(nèi)人士處獲悉,，杭州8月房?jī)r(jià)漲幅或在4.6%-4.9%區(qū)間，這距離傳聞中的房?jī)r(jià)漲幅不得超過5%的天花板有點(diǎn)近,。升級(jí)調(diào)控也就在情理之中了,。
此外,，還有市場(chǎng)傳言，杭州近期已經(jīng)限發(fā)3.5萬元/平方米以上的樓盤預(yù)售證,。但從8月份批出的部分預(yù)售證來看,，蕭山、江干,、臨安區(qū)仍然有多個(gè)3.5萬元/平方米的樓盤,，最高是江干區(qū)某盤均價(jià)4.7萬元/平方米左右。匯港城（公園1872） 78套房源均價(jià)4.23萬元/平方米,。
值得關(guān)注的是,，杭州這次新政首度出現(xiàn)“限售5年”，但只是針對(duì)指定范圍內(nèi)的買家,，這表明杭州在控制市場(chǎng)熱度的同時(shí),，還給流量保留了空間。
這要結(jié)合杭州特有的市場(chǎng)特征來看,，杭州土地市場(chǎng)在2019年6月開始“雙限”,，因此一幅地塊的利潤(rùn)是能提前計(jì)算出來的，房企在杭州買地更多不是賺利潤(rùn),，而是賺流量規(guī)模,，整個(gè)樓市周轉(zhuǎn)起來之后，房企能保證融資,，尤其最近金融監(jiān)管層出臺(tái)了“三道紅線”規(guī)則,，房企在融資端的需求更為迫切。
杭州房企在杭州市場(chǎng)的打法不盡相同,，市場(chǎng)分化也很明顯,。盡管中海這樣的大房企在杭州的利潤(rùn)目標(biāo)已經(jīng)從原來的15%下調(diào)至7%-8%，但杭州卻有濱江這樣的高周轉(zhuǎn)賺流量的房企存在,，因此,，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控臨界點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到。
誠然,，紅盤對(duì)市場(chǎng)的提振效應(yīng)非常大,，如何調(diào)控市場(chǎng)熱度與流量平衡，需要杭州政府認(rèn)真考量,。此次政策也針對(duì)紅盤做了較大調(diào)整,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，政府為了確保不出現(xiàn)萬人搖,，接下來有可能會(huì)同時(shí)批出幾個(gè)紅盤預(yù)售證做對(duì)沖,。杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳評(píng)價(jià)杭州新政“綿里藏針，精準(zhǔn)調(diào)控”,，接下來市場(chǎng)會(huì)冷一點(diǎn),，但也不會(huì)特別冷,。
“慢聲細(xì)語”式管控
2020年是長(zhǎng)三角樓市政策密集出臺(tái)的年份，也體現(xiàn)了政府管控精細(xì)化——頗有江南特色,。仍然以杭州為例,，根據(jù)市場(chǎng)行情，今年3月的時(shí)候,，杭州就放寬過新房預(yù)售限制,，政策于5月31日截止。新政實(shí)施期間,，預(yù)售門檻降低,，部分項(xiàng)目入市銷售時(shí)間獲得提前，企業(yè)現(xiàn)金流得到一定緩解,。4月,，杭州出臺(tái)人才優(yōu)先購房，7月,，杭州又出臺(tái)政策,，對(duì)限購,、限售,、搖號(hào)政策再度細(xì)化。
今年以來,，南京,、蘇州、杭州等30個(gè)城市放寬落戶政策,、提高租住房和創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼力度,。
房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)入金融監(jiān)管，8月16日,，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《求是》刊文指出,，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”,。近年來,，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置,，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),。
8月20日，住建部,、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。金融監(jiān)管層對(duì)房企融資設(shè)置“三道紅線”,，房企融資壓力加大,。
8月24日,，合肥長(zhǎng)三角一體化座談會(huì)上，再次釋放“房住不炒”信號(hào),。
8月26日,，住建部和人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,。
精細(xì)化調(diào)控還表現(xiàn)于,，地方政府因城施策，調(diào)控政策松緊互現(xiàn),，推動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,。比如，8月18日,，南京出臺(tái)土拍新政,，具體內(nèi)容包括，地價(jià)觸頂后直接現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào),，不再競(jìng)建人才房,；嚴(yán)格開發(fā)資質(zhì)審查；提高競(jìng)買資金要求,；限制同一主體競(jìng)買地塊數(shù)量等,。
房企的布局與調(diào)控密不可分。今年布局寧波的房企中,，比較搶眼的有榮安,、寶龍、萬科,、綠城,、濱江、德信等,，拿地至少3幅以上,，這幾家房企中只有榮安知名度略低，在榮安官網(wǎng),，其自稱“寧波第一家房地產(chǎn)上市公司和華東地區(qū)首家深交所上市公司,，扎根寧波、深耕長(zhǎng)三角,、面向全國(guó)進(jìn)行戰(zhàn)略布局,，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百強(qiáng)，擁有上百個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”,。
在寧波,，2019年，萬科無論是銷售流量金額還是操盤金額都占據(jù)頭把交椅，2020年,，綠城開始改變這一格局,，今年上半年，綠城銷售額達(dá)到110億,，至少在半年成績(jī)上已經(jīng)超越萬科成為了冠軍,。
萬科是主動(dòng)收縮寧波戰(zhàn)略布局還是被動(dòng)減少市場(chǎng)份額？一個(gè)事實(shí)是,，寧波在7月調(diào)控升級(jí),，提出要加大土地供應(yīng)、從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅的銷售價(jià)格,、嚴(yán)格控制樓面地價(jià)等措施來降溫市場(chǎng)熱度,。隨后寧波樓市降溫，土拍溢價(jià)率下滑,，需求端出現(xiàn)萎縮,，一二手房庫存上漲，供過于求的局面很快出現(xiàn)了,。
下半年,，“含而未發(fā)”但可能出新政的長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市，還有無錫,、南通等,。
同策研究院資深分析師王豐分析認(rèn)為，現(xiàn)在政策仍然是查缺補(bǔ)漏,，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期目前還是穩(wěn)定的：首先,，市場(chǎng)需求主體向改善型需求轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)明顯,，改善型需求特點(diǎn)是自住,、投資的界限不會(huì)太清晰，且比剛需群體的承受能力強(qiáng),，金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較?。黄浯?、地方經(jīng)濟(jì)恢復(fù)需要依靠房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng),，如果在土拍市場(chǎng)熱度起來之后，又出臺(tái)“防預(yù)期”的樓市收緊政策,，未來開發(fā)商或?qū)⒑茈y,。從個(gè)別城市來看，近期無錫調(diào)控政策收緊,，主要是由于前期地王出現(xiàn),，以及個(gè)別板塊漲勢(shì)太猛。但從整體開看,，后面城市出嚴(yán)厲政策的可能性不高,，多是查缺補(bǔ)漏,，2016年的時(shí)候已經(jīng)很嚴(yán)了，進(jìn)一步收緊的空間不大,。
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責(zé)任編輯：楊亞龍
