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本報(bào)記者/陳嘉玲/北京報(bào)道
半個月來,，“三道紅線”帶來的壓力開始傳導(dǎo),。
所謂“三道紅線”，是今年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行為研究落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,，形成的重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，對重點(diǎn)房企來說,，該規(guī)則無異于“限融令”,。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，“限融令”消息傳出之后,，8月最后一周,，房地產(chǎn)信托募集規(guī)模暴增3.52倍。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，共有200款集合信托產(chǎn)品成立,，數(shù)量環(huán)比增加18.34%；募集資金222.53億元,，環(huán)比增加117.12%,。其中，房地產(chǎn)類信托的募集資金規(guī)模99.03億元,，相較前一周的21.93億元，增長3.52倍,。
貝殼研究院分析認(rèn)為,，未來9月~12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下,，預(yù)計(jì)全年融資規(guī)模將突破萬億,。
值得注意的是，隨著房企償債高峰（金麒麟分析師）臨近,、融資難度不斷增加,，有業(yè)內(nèi)人士提醒，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)進(jìn)一步增加,。
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地產(chǎn)信托一周規(guī)模近百億元
8月最后一周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的成立數(shù)量僅為29款,，但募集規(guī)模卻近百億元,，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。
用益信托研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)周共有200款集合信托產(chǎn)品成立,，數(shù)量環(huán)比增加18.34%；募集資金222.53億元,，環(huán)比增加117.12%,。共40家信托公司發(fā)行集合信托產(chǎn)品236款，環(huán)比增加10.28%；發(fā)行規(guī)模400.03億元,，環(huán)比增加43.40%,。
其中，房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模99.03億元,，較前一周的21.93億元,，環(huán)比增長3.52倍；地產(chǎn)信托占總募集規(guī)模的44.5%,，再次超近期熱門的金融類集合信托產(chǎn)品的募集規(guī)模,，占比排名第一。
事實(shí)上,，盡管在融資類受限,、地產(chǎn)信托受限的多重壓力下，8月份房地產(chǎn)信托仍出現(xiàn)了“逆勢反轉(zhuǎn)”,。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，整個8月，地產(chǎn)類集合信托募集資金744.81億元,，占比42.52%,；金融類集合信托募集資金705.67億元，占比40.28%,。
值得注意的是,，8月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模反超金融類信托，募集規(guī)模占比重回“榜首”,。記者對比相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，在今年6月份前，房地產(chǎn)信托和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托募集發(fā)行量居首,，6月份以來,，市場上“大熱”的金融類信托則站上了首位。
中國信托業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據(jù)也顯示,，2020年一季度末,，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金總額為2.58萬億元，較2019年一季度末下降2271.67億元,。但從總的占比來看,，2020年一季度末，房地產(chǎn)信托占比仍有14.57%,，與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)（占比16.27%）的數(shù)值接近,。
用益信托金融研究院研究員喻智分析指出，集合信托募集規(guī)模暴增,，偶然性的成分比較大,。房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品出現(xiàn)爆發(fā)式增長,，或與主要房地產(chǎn)企業(yè)被約談以及房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則預(yù)期出臺的消息有關(guān)。
8月20日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,，并且形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,。會議明確了收緊房企融資的“三道紅線”：1．剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2．凈負(fù)債率大于100%,；3．現(xiàn)金短債比小于1倍,。
根據(jù)“三道紅線”的觸線情況不同，所有房企又被分為“紅,、橙,、黃、綠”四檔,，有息負(fù)債規(guī)模年增速分別為不得增加及不得超過5%,、10%、15%,。據(jù)媒體報(bào)道,，2021年1月1日起，監(jiān)管層將在房地產(chǎn)行業(yè)全面推行這一規(guī)則,。
房企全年融資或破萬億
種種跡象顯示,，8月全國房企境內(nèi)外融資出現(xiàn)全面井噴。在房企融資收緊的市場消息之下,，特別是8月下半月，房企密集發(fā)布大額融資,。
本報(bào)記者注意到,，就在8月20日下午，榮盛控股預(yù)發(fā)行上限10億元超短期融資券,；新城控股10.14億元ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”,，杭州濱江房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行6億元債券……
僅8月最后一周，多家房企通過公司債,、中期票據(jù),、超短期融資券等方式獲取資金。其中,，碧桂園30億元ABS獲上交所受理,，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬發(fā)行64億元公司債，華僑城擬發(fā)行20億元中期票據(jù),，中南建設(shè)完成發(fā)行18億元中期票據(jù),、票面利率7.2%,。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月全國房企境內(nèi)債券單月發(fā)行超過659億元,，同比上漲5.1%,。房企美元債發(fā)行數(shù)量也處于高位，單月累計(jì)發(fā)行美元債65.6億美元,，相比2019年8月的23.8億美元上漲了176%,。
此外，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年1~8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8861億元,，融資規(guī)模與去年同期基本保持一致，占比去年全年74.7%,。
市場融資成本,，公開市場的票面利率集中約為4%~5%，遠(yuǎn)低于去年同期的6%~8%,。非標(biāo)融資成本方面,，集合信托的收益率已連續(xù)8個月下行。
根據(jù)用益信托研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，8月集合信托產(chǎn)品的平均收益率為7.02%,，環(huán)比下滑0.43個百分點(diǎn)。相比年初7.88%的平均收益率,，下滑10.91個百分點(diǎn),。2020年1~7月，房地產(chǎn)投向集合信托產(chǎn)品平均收益率7.95%,，同比下降了0.35個百分點(diǎn),。
一位從事地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的人士分析認(rèn)為，今年以來,，房企通過加速銷售推盤去化,、回籠資金的同時，依然增加一切融資手段,，盡可能大額度的融資,。“主要可能是兩方面原因,，一是融資成本降低,，二是最近融資政策進(jìn)一步收緊的風(fēng)聲，可能會使得房企抓緊最后窗口儲備資金,?！?
事實(shí)上，近幾個月來,，房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)的監(jiān)管正不斷升級,。5月8日,，銀保監(jiān)會出臺資金信托新規(guī)，限制融資類規(guī)模和集中度等,，對房地產(chǎn)信托融資形成一輪重大沖擊,。6月24日，銀保監(jiān)會發(fā)文強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場”,。7月24日,，房地產(chǎn)工作座談會召開，首次提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”,。7月28日,，央行要求摸底消費(fèi)貸流入樓市的情況，7月29日,，財(cái)政部要求新增專項(xiàng)債不得用于土儲項(xiàng)目,、不安排房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目。
從房地產(chǎn)調(diào)控來看,，7月15日,，深圳“新八條”是2020年房地產(chǎn)調(diào)控最具標(biāo)志性的事件。2020年8月單月,，全國房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)次數(shù)32次,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1~8月,，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)368次,，與2019年同期的367次持平。
在政策再收緊的預(yù)期下,，房企融資壓力有所增加,。從房企近期償債方面來看，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),，2020年9月~12月到期債務(wù)規(guī)模約3603億元,，較2019年同期的2149億元規(guī)模大幅增加68%，房企償債壓力驟升,，其中11月到期債務(wù)規(guī)模最大,，超千億達(dá)1071億元,。
貝殼研究院分析認(rèn)為,，未來9~12月房企將面臨土地成本上漲以及償債壓力上升的困局，在房企發(fā)債需求居高不下的背景下,，預(yù)計(jì)全年融資規(guī)模將突破萬億,。
近半數(shù)違約信托產(chǎn)品“涉房”
隨著房企償債高峰臨近、融資難度不斷增加,，有業(yè)內(nèi)人士提醒,，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加,。
根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月~6月房地產(chǎn)信托違約金額數(shù)約為394.46億元,，占其統(tǒng)計(jì)上半年信托項(xiàng)目違約金額的41.98%,。
比如，房企泰禾集團(tuán)在其《年報(bào)問詢函》的回復(fù)公告中表示,，截至7月7日,，泰禾集團(tuán)已到期尚未還款金額270.65億元，年內(nèi)到期債務(wù)將達(dá)555.11億元,，涉及近20家信托公司,。
值得注意的是，自2019年以來,，中小房企破產(chǎn)的消息屢屢傳出,。截至今年6月，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家,，超過2018年上半年的177家,，與2019年同期相比持平。進(jìn)入2020年,，平均每天都有1家房企被清算,。
中誠信托戰(zhàn)略研究部研究員韓鳴飛表示，經(jīng)濟(jì)增速下行,、行業(yè)融資收緊,、疫情形勢不定、償債高峰來臨等眾多不利因素都在考驗(yàn)著房企的資金流管控能力,。嚴(yán)峻的行業(yè)形勢下,，信托公司應(yīng)從多個方面入手，控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。
韓鳴飛指出,，一是更加嚴(yán)格地選擇交易對手。二是更加關(guān)注項(xiàng)目第一還款來源,，不能完全寄希望于房企集團(tuán)提供的抵質(zhì)押擔(dān)保和保證擔(dān)保,。三是加強(qiáng)項(xiàng)目的過程管理，比如嚴(yán)格把控開發(fā)進(jìn)度和開發(fā)成本,，確保項(xiàng)目資金的合理使用,，確保項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)銷售回款。四是可采用基金化方式降低風(fēng)險(xiǎn),。信托公司可積極探索通過房地產(chǎn)投資基金（有限合伙）的架構(gòu)開展業(yè)務(wù),。
值得注意的是，為迎合監(jiān)管導(dǎo)向,，越來越多的信托公司在積極通過股權(quán)投資,、資產(chǎn)證券化等形式開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù),。比如，中航信托,、光大信托,、民生信托等通過有限合伙形式進(jìn)行房地產(chǎn)股權(quán)投資，光大信托對房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)收賬款進(jìn)行保理融資或資產(chǎn)證券化融資,，陸家嘴信托為房企提供融資用于項(xiàng)目股權(quán)并購等,。
本報(bào)此前曾關(guān)注到，在監(jiān)管強(qiáng)制信托公司壓縮融資信托規(guī)模之后,，信托公司投資有限合伙企業(yè)數(shù)量增長明顯,，并且半數(shù)有限合伙企業(yè)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
多位業(yè)內(nèi)人士表示,，“信托+有限合伙模式”存在不同資管產(chǎn)品之間監(jiān)管套利,、明股實(shí)債、抽屜協(xié)議等多方面風(fēng)險(xiǎn),。早在2019年底,，監(jiān)管層人士曾提到，“部分信托公司還借助私募投資基金,、有限合伙企業(yè)等逃避監(jiān)管,，為穿透監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)防控帶來了較大難度,?！?
責(zé)任編輯：楊亞龍
