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中駿集團(tuán)上半年收益及母公司擁有人應(yīng)占溢利均有所增長，但毛利率及歸母凈利潤率卻出現(xiàn)下降,；同時(shí),，凈負(fù)債率攀升，現(xiàn)金短債比下行
標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員 黃鳳清
已過“而立之年”的中駿集團(tuán)控股有限公司（下稱中駿集團(tuán),，1966.HK）,，何時(shí)能如愿邁進(jìn)千億級(jí)梯隊(duì)仍是未知之?dāng)?shù),。而其經(jīng)營及業(yè)績數(shù)據(jù)所反映出的問題，卻是真切地?cái)[在眼前,。
日前,，該公司發(fā)布2020年中期業(yè)績公告。數(shù)據(jù)顯示,，其上半年合同銷售額完成全年目標(biāo)的43%左右,；盡管收益及母公司擁有人應(yīng)占溢利均有所增長，但毛利率及歸母凈利潤率卻出現(xiàn)下降,；凈負(fù)債率攀升,，現(xiàn)金短債比下行。
公開資料顯示,，中駿集團(tuán)業(yè)務(wù)體系涵蓋商業(yè)地產(chǎn),、文化旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),、住宅地產(chǎn)以及購物中心,、長租公寓、聯(lián)合辦公,、物業(yè)管理,、健康管理、教育等業(yè)務(wù)板塊,，在地產(chǎn)開發(fā)上重點(diǎn)布局長三角經(jīng)濟(jì)圈,、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū),、中部經(jīng)濟(jì)區(qū),、西部走廊及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。
截至9月2日收盤,，中駿集團(tuán)每股股價(jià)為3.97港元,，較52周最高點(diǎn)下降15.71%。
銷售額增速5年同期最低
成立于1987年的中駿集團(tuán),，銷售規(guī)模一直未能突破千億元,。而幾乎同一時(shí)期投身房地產(chǎn)行業(yè)的世茂集團(tuán)（0813.HK），以及后來者新城控股（601155.SH）,、陽光城（000671.SZ）,、旭輝控股集團(tuán)（0884.HK）等已破2000億規(guī)模。近幾年,，掉隊(duì)的中駿集團(tuán)發(fā)力追趕,，朝著千億目標(biāo)一路狂奔，2015年—2019年其合同銷售金額增長率依次為21.9%、62.1%,、41.3%,、54.5%、56.7%,，2019年銷售規(guī)模已超800億元,。
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在3年前,，中駿集團(tuán)提出“千億級(jí)規(guī)?！睉?zhàn)略目標(biāo)，計(jì)劃2020年銷售突破1000億元,。但面對(duì)突如其來的疫情,，該公司在今年一季度只能無奈將2020年銷售目標(biāo)由此前的1050億元下調(diào)至930億元。據(jù)中期業(yè)績公告披露,，今年上半年其合同銷售金額為400.76億元,，完成年度目標(biāo)的43.09%，不及去年同期完成度,；同比增長8.2%,，是近5年來同期最低增長水平，較去年同期增速下降69.7個(gè)百分點(diǎn),。
其中,，其在二線城市的合同銷售額同比增長56.65%至243.26億元，貢獻(xiàn)度達(dá)60.7%,。此外,，三,、四線城市貢獻(xiàn)了31.9%的銷售額,，而一線城市合同銷售額僅29.79億元，同比大降53.84%,，僅占整體銷售額的7.4%,。
在克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，中駿集團(tuán)全口徑銷售金額,、權(quán)益銷售金額分別排名第37位和第48位,，高于去年同期排名。但進(jìn)入下半年,，其排名出現(xiàn)下降,，同樣來自克而瑞研究中心的報(bào)告顯示，1—8月中駿集團(tuán)全口徑銷售金額,、權(quán)益銷售金額分別排名第44位和第51位,。可見,，盡管已成立33年,，其權(quán)益銷售金額依然在50名上下徘徊,。
業(yè)界普遍認(rèn)為，與合約銷售額相比,，權(quán)益銷售規(guī)模更能真實(shí)反映房企自身的實(shí)際銷售情況,、資金實(shí)力以及投資能力，權(quán)益銷售額比例越高,，銷售回款率往往也越高,。若按克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算，今年1—8月中駿集團(tuán)權(quán)益銷售金額在其全口徑銷售金額中的占比為58.78%,。而同期全口徑銷售規(guī)模與之相當(dāng)?shù)淖吭郊瘓F(tuán),、越秀地產(chǎn)（0123.HK）、金輝集團(tuán),，權(quán)益銷售金額占比分別達(dá)到66.2%,、90.96%、80.87%,。
中駿集團(tuán)2016年—2020年半年度合同銷售金額同比增速
數(shù)據(jù)來源：公司公告
毛利率繼續(xù)下降
中期業(yè)績公告顯示,，今年上半年，中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收益151.35億元,，同比增長45.21%,；實(shí)現(xiàn)母公司擁有人應(yīng)占溢利21.14億元，同比增長10.31%,。
當(dāng)前,，中駿集團(tuán)形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，以購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式,。其收益主要包含物業(yè)銷售收入,、租金收入、物業(yè)管理費(fèi)及項(xiàng)目管理收入,。上半年,，其物業(yè)銷售收入同比上升45.9%至146.86億元，其中三,、四線城市確認(rèn)物業(yè)銷售收入101.19億元,，占比達(dá)到68.9%；租金收入同比上升15.8%至1.54億元,；物業(yè)管理費(fèi)同比上升46.4%至2.33億元,；項(xiàng)目管理收入則同比減少4.2%至0.61億元。
標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員注意到,，中駿集團(tuán)今年上半年的收益增速創(chuàng)下2016年以來同期最高,，但其母公司擁有人應(yīng)占溢利增速卻相去甚遠(yuǎn)。根據(jù)母公司擁有人應(yīng)占溢利、收益計(jì)算,，中駿集團(tuán)歸母凈利潤率由2019年上半年的18.39%降至今年上半年的13.97%,。
這很大程度上受影響于毛利率的下滑。今年上半年,，中駿集團(tuán)毛利率為27.9%,，而2019年上半年為28.9%。該公司將毛利率的下降歸咎于限價(jià)政策影響項(xiàng)目平均銷售單價(jià),。數(shù)據(jù)顯示,，其物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的平均銷售單價(jià)由2019年上半年的每平方米10669元下降至今年上半年的每平方米7438元。
需要注意的是,，中駿集團(tuán)的毛利率在2019年便出現(xiàn)大幅度下降,，由2018年的34.6%降至27.6%，下降了7個(gè)百分點(diǎn),。
凈負(fù)債比率上升
8月20日,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),。會(huì)議指出,，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化,、規(guī)則化和透明度，人民銀行,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上,，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。這被外界解讀為收緊房企融資的又一政策信號(hào),。
作為資金密集型行業(yè),，房企的債務(wù)壓力始終備受關(guān)注。銷售規(guī)模未能邁上千億臺(tái)階的中駿集團(tuán),，其負(fù)債規(guī)模在2019年便已破千億,。2019年末，該公司總負(fù)債為1190.96億元,，同比增長50.1%。至2020年6月末,，其總負(fù)債進(jìn)一步上升至1315.11億元,。即使剔除合同負(fù)債，負(fù)債規(guī)模也接近千億元,，為971.09億元,。
其中，由銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券組成的貸款總額達(dá)到455.08億元,，較2019年末增長8.15%,。其凈負(fù)債比率亦隨之上升，由2019年末的60.0%提高至今年6月末的68.3%,。
從短期償債壓力來看,，至今年6月末，中駿集團(tuán)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)為207.2億元,，較2019年末大增68.52%?，F(xiàn)金及銀行存款結(jié)余（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、已抵押存款,、受限制現(xiàn)金在內(nèi)）為249.82億元,，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋率為1.2倍，而2019年末這一覆蓋率約為1.9倍,。
中駿集團(tuán)近一年股價(jià)走勢(shì)（港元/股）
數(shù)據(jù)來源：Wind
責(zé)任編輯：張海營
