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在管面積6.4百萬(wàn)平米,，領(lǐng)先興業(yè)物聯(lián),、燁星集團(tuán)。
距離首份招股書失效四十余天之后,，宋都服務(wù)再次踏上赴港IPO的征程,。
據(jù)IPO早知道的消息，宋都服務(wù)于9月2日晚間披露新版的港股招股書,，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更新至2020年6月,，信達(dá)國(guó)際仍為獨(dú)家保薦人。
此前IPO早知道關(guān)注到,，宋都服務(wù)存在規(guī)模過(guò)小,、關(guān)聯(lián)方依賴以及盈利能力偏弱等問(wèn)題。
由于舊版招股書財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)截至2019年9月,，如今9個(gè)月的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去,，宋都服務(wù)相關(guān)情況是否有所改善？
規(guī)模方面,，宋都服務(wù)仍然無(wú)法擺脫“袖珍”物業(yè)公司的范疇,。于2020年6月末，其在中國(guó)的14個(gè)城市設(shè)有9間附屬公司及15間分公司（當(dāng)中大部分位于浙江省）,，向33項(xiàng)物業(yè)（包括16項(xiàng)住宅物業(yè)及17項(xiàng)非住宅物業(yè)）提供物業(yè)管理服務(wù),，在管總建筑面積約為6.4百萬(wàn)平方米。
從一眾上市物企的半年報(bào)來(lái)看,，碧桂園服務(wù)（06098.HK）,、彩生活（01778.HK）、雅生活（03319.HK）,、保利物業(yè)（06049.HK）在管面積悉數(shù)突破3億平方米,，在規(guī)模上至少等于50個(gè)宋都服務(wù)；但并不表示宋都服務(wù)完全沒有機(jī)會(huì),，畢竟其的在管面積已經(jīng)領(lǐng)先興業(yè)物聯(lián)（09916.HK）的2.6百萬(wàn)平米以及燁星集團(tuán)（01941.HK）的5.57百萬(wàn)平米,。
同9個(gè)月前相比，宋都服務(wù)的體量有了很大進(jìn)步,，集中表現(xiàn)為新增物業(yè)項(xiàng)目6項(xiàng),、新增在管面積2.4百萬(wàn)平方米。其中,，在管面積的增長(zhǎng)幅度達(dá)到60%,，這一數(shù)值已然居于同行前列。
關(guān)聯(lián)方依賴層面,，這是物管行業(yè)老生常談的話題,。宋都服務(wù)對(duì)兄弟公司宋都股份（600077.SH）的依賴由來(lái)已久，2017-2018年及2019年前9個(gè)月其來(lái)自宋都股份開發(fā)物業(yè)（含獨(dú)立開發(fā)和合作開發(fā)）的在管建筑面積分別為311.5萬(wàn)平米,、364.5萬(wàn)平米及343.5萬(wàn)平米,，分別占當(dāng)期總在管建筑面積的98.4%、95.5%及86.9%,。
可喜的是,，宋都服務(wù)的依賴癥卻在2020年得到極大緩解。上半年其來(lái)自關(guān)聯(lián)方物管服務(wù)收益金額為41.5百萬(wàn)元,，占當(dāng)期物管服務(wù)總收益的69.7%,，對(duì)比2019年末的91.7%，相當(dāng)于降低22%個(gè)百分點(diǎn),。
宋都服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴（來(lái)源：招股書）
不過(guò)這一情形能否得到維系,，尚有待繼續(xù)觀察。在物管服務(wù)依賴下降的同時(shí),，宋都服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)卻同宋都服務(wù)越來(lái)越密切,，相關(guān)關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)均超過(guò)98%。
宋都服務(wù)在招股書中直言,，”倘我們未能發(fā)展其他獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)并成功實(shí)現(xiàn)客戶群多樣化,，則我們的增長(zhǎng)前景亦可能受到重大不利影響,。”
盈利層面,，宋都服務(wù)綜合排名有所提升、地域品牌力進(jìn)一步增強(qiáng),。根據(jù)中指院數(shù)據(jù),，其在2017-2020年按物業(yè)管理綜合實(shí)力計(jì)在[中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)]中分別排名第81、第71,、第65及第56,；在總部設(shè)在杭州及浙江省的物管服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，2019年按純利分別排名第5及第7位,。
而在2020年上半年,，宋都服務(wù)的整體毛利率為27.6%，相較2019年的29.2%下降1.6個(gè)百分點(diǎn),。其中,，因受疫情影響較大，酒店業(yè)務(wù)和長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)毛利率更是大幅下滑,。
宋都服務(wù)毛利率情況（來(lái)源：招股書）
如若單看物業(yè)管理服務(wù),，上半年宋都服務(wù)該項(xiàng)毛利率僅為20.7%，在行業(yè)也是屬于低位,。Wind數(shù)據(jù)顯示,，2019年港股房地產(chǎn)服務(wù)板塊平均毛利率為30.4%。碧桂園服務(wù)中報(bào)則顯示,，2020年中其基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率同比提升2.4pb至38.1%,。
綜上來(lái)看，宋都服務(wù)新版招股書整體更為亮麗,，但不得不提防其中潛在的風(fēng)險(xiǎn),。尤其是，在恒大,、融創(chuàng),、華潤(rùn)等頭部房企紛紛作出分拆物業(yè)上市決定的當(dāng)頭，宋都服務(wù)在規(guī)模上的羸弱更是成為其的短板,。
事實(shí)上,，年初以來(lái)港股物業(yè)板塊漲逾60%，而小盤股燁星集團(tuán)和興業(yè)物聯(lián)卻是逆勢(shì)大跌,，且跌破發(fā)行價(jià),。即便宋都服務(wù)搭載這波物業(yè)上市熱登陸資本市場(chǎng)，或難逃兩袖珍物企同樣的命運(yùn),。
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港股物業(yè)板塊走勢(shì)（來(lái)源：富途牛牛APP）
而在物管行業(yè)加劇洗牌的今天,，收并購(gòu)隨處可見，如何從頭部玩家林立中覓得生存空間亦應(yīng)是宋都服務(wù)急需正視的問(wèn)題,。
責(zé)任編輯：馬婕
