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原標(biāo)題：長租公寓爆倉跑路頻現(xiàn),！多地發(fā)布風(fēng)險提示 劍指“高進(jìn)低出”、“長收短付”
近期,，上海,、杭州、成都等多地長租公寓企業(yè)出現(xiàn)“爆倉跑路”現(xiàn)象,，再次引發(fā)行業(yè)主管部門高度關(guān)注,。
9月1日，上海,、廣州行業(yè)主管部門均發(fā)布了《住房租賃市場風(fēng)險提示》,，提醒房東和租客要警惕公司“高進(jìn)低出、長收短付”等經(jīng)營風(fēng)險,，防范“租金貸”風(fēng)險,，加強(qiáng)風(fēng)險防范，避免經(jīng)濟(jì)損失,。
此外,，近期成都、合肥、重慶等地也密集發(fā)布了《住房租賃市場風(fēng)險提示》,，同時,，成都、廣州近期還開展了住房租賃企業(yè)風(fēng)險排查工作,，西安,、杭州也發(fā)布了住房租賃資金監(jiān)管新規(guī)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，長租公寓近期不斷出現(xiàn)暴雷事件,，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊,，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題,。多地密集提示風(fēng)險、開展風(fēng)險排查,、發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)具有積極的意義,。
上海：警惕公司“高進(jìn)低出”、“長收短付”風(fēng)險
9月1日,，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布《住房租賃市場風(fēng)險提示》指出,，近期住房租賃市場中有公寓運(yùn)營商采取“高進(jìn)低出、長收短付”的經(jīng)營模式,，一旦出現(xiàn)“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之,。這種行為對房東和租客的切身利益、對住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展乃至對整個社會的安定繁榮都會產(chǎn)生較大影響,。
為加強(qiáng)風(fēng)險防范避免經(jīng)濟(jì)損失,，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會提醒住房租賃當(dāng)事人在租賃活動中注意以下事項(xiàng)：
一、 選擇信譽(yù)良好的公寓品牌
二,、警惕收房租金過高或出租金過低
三,、支付周期越長風(fēng)險越大
四、采用規(guī)范的合同文本
五,、合法維護(hù)自身權(quán)益
其中,，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會提醒，房東將住房委托給公司時,，對委托價格明顯高于市場租金水平的,，要提高警惕租客租賃住房時，對租金明顯低于市場租金水平的,，要慎重,。同時，要選擇較短支付周期,，防止住房租賃公司利用房租支付周期差搞“長收短付”可能帶來的風(fēng)險,。同時，要防范“租金貸”風(fēng)險，租客承租房屋時,，要注意查看租房合同中有無“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關(guān)條款,，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等。使用“租金貸”時,，貸款人應(yīng)合理評估自身還款能力,，自愿申請“租金貸”， 租賃公司和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)或強(qiáng)迫租客使用“租金貸”,， 貸款人應(yīng)與貸款銀行簽訂單獨(dú)的貸款合同,，貸款合同不應(yīng)嵌入租房合同中。
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迷之
對此,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期,，上海,、杭州、成都,、武漢等城市出現(xiàn)了長租公寓爆倉的事件,，暴露了一些小品牌長租公寓企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，再次引發(fā)關(guān)注,。此次政策明確,，對于無照經(jīng)營、超范圍經(jīng)營,、列入異常經(jīng)營,、未報送開業(yè)信息、信用不良,、存在違法違規(guī)記錄的公司,，都是需要謹(jǐn)慎選擇。同時,，對于房東和個人租客來說，需要警惕公司“高進(jìn)低出,、長收短付”等經(jīng)營風(fēng)險,。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前疫情對于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響在減弱,，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)等節(jié)奏會加快,，客觀上會使得租房等需求增加。而在疫情沖擊下,，部分長租公寓企業(yè)或已經(jīng)面臨較大的經(jīng)營壓力,，這就使得部分租賃交易后續(xù)面臨很多新風(fēng)險。此次上海發(fā)文明確了住房租賃市場的風(fēng)險，具有積極的意義,，也使得長租公寓的經(jīng)營再次受關(guān)注,。此前杭州、南京等地明確了租金貸相關(guān)托管和監(jiān)管的工作,，值得全國其他城市的學(xué)習(xí),。
廣州：發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示
同日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會也發(fā)布《住房租賃風(fēng)險提示》指出,，近期,，國內(nèi)市場上出現(xiàn)多家企業(yè)“爆倉跑路”現(xiàn)象，這些企業(yè)以住房租賃名義采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）,、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）高風(fēng)險經(jīng)營模式開展詐騙行為,，最終導(dǎo)致房東租金收不回來，租客房財兩空,，數(shù)以萬計群眾利益受損,。
為加強(qiáng)風(fēng)險防范，避免經(jīng)濟(jì)損失,，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會鄭重提醒廣大住房租賃當(dāng)事人（業(yè)主,、租客、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員）在租賃活動中特別注意九大事項(xiàng),。
其中,，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會提醒，房東在委托企業(yè)經(jīng)營租賃住房或租客在租房過程中,，應(yīng)多方了解周邊或同地段住房的市場租金價格,，克服貪圖小便宜的心理，警惕企業(yè)“高進(jìn)低出”（如收房價4500元/月,，租房價2800元/月）,、“長收短付”（如對房東月付，要求租客季付,、半年付,、年付）帶來的風(fēng)險，避免企業(yè)“爆倉跑路”遭受損失,。
在防范“租金貸”風(fēng)險方面,，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會指出，“租金貸”是住房租賃金融市場的產(chǎn)品,，租客承租房屋時,，要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”,、“房租分期”,、“分期付”等相關(guān)條款,，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等，對需要手持身份證拍照的行為謹(jǐn)慎問清用途,，避免“被租金貸”,，陷入貸款不易取消、出現(xiàn)逾期失信等風(fēng)險,。確實(shí)需要使用“租金貸”時,，貸款人應(yīng)合理評估自身還款能力，自愿申請“租金貸”,，租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)或強(qiáng)迫租客使用“租金貸”,。貸款人應(yīng)與信譽(yù)良好、規(guī)模較大的貸款銀行簽訂單獨(dú)的貸款合同,，并仔細(xì)閱讀貸款合同內(nèi)容,，貸款合同不應(yīng)嵌入租房合同中。
廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會還指出,，“高進(jìn)低出”,、“長收短付”高風(fēng)險經(jīng)營行為不可持續(xù)，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂,。一些不法企業(yè)和個人有意利用這種模式形成“資金池”,，待積累大量資金后卷款跑路，給房東和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失,。全國已出現(xiàn)多家企業(yè)因“高進(jìn)低出”,、“長收短付”導(dǎo)致爆雷的現(xiàn)象，我們應(yīng)提高風(fēng)險防范意識,。
成都：開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查
8月28日,，成都市住建局也發(fā)布風(fēng)險提示指出，近期,，成都市數(shù)家住房租賃企業(yè)因采取“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營模式出現(xiàn)“爆倉”“跑路”,，為加強(qiáng)風(fēng)險防范，避免經(jīng)濟(jì)損失,，成都市住建局向全市住房租賃當(dāng)事人提出防范“租金貸”風(fēng)險,、及時辦理房屋租賃登記備案等幾大租賃注意事項(xiàng)，包括謹(jǐn)慎選擇合作企業(yè),、查驗(yàn)房源信息和房源狀況,、認(rèn)真確認(rèn)租金價格、謹(jǐn)慎選擇租金支付方式,、防范“租金貸”風(fēng)險、采用規(guī)范的合同文本,、及時辦理房屋租賃登記備案,、合法維護(hù)自身權(quán)益等,。
8月31日，成都市住建局還表示,，為了解成都市住房租賃企業(yè)經(jīng)營情況,，成都市將開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作。包括住房租賃企業(yè)開展自查,、成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會對會員企業(yè)全面排查,、區(qū)（市）縣對轄區(qū)內(nèi)住房租賃企業(yè)深入開展排查等三個方面。其中,，要求成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會匯總允許承租人使用住房租金貸款的企業(yè),，含該企業(yè)使用的APP、合作的金融機(jī)構(gòu),、承租人使用住房租金貸款的占比,、租金收入中住房租金貸款的占比等情況，以及匯總采取“高進(jìn)低出,、長收短付”進(jìn)行經(jīng)營的企業(yè),，排查“高進(jìn)低出”經(jīng)營的租金差額，“長收短付”經(jīng)營形成的資金池沉淀金額,。
多地發(fā)布租賃資金監(jiān)管規(guī)則
近期長租公寓跑路暴雷事件頻發(fā),，多地密集提示風(fēng)險、開展風(fēng)險排查,、發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī),。
除了上海、廣州,，合肥,、重慶等地近期也發(fā)不了住房租賃企業(yè)風(fēng)險提示，同時,，不只成都,，廣州近期也開展了住房租賃企業(yè)金融風(fēng)險排查工作，對住房租賃企業(yè)存在轉(zhuǎn)租住房 100 套（間）以上沒依法登記,、以隱瞞,、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求或以租金分期,、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)租客使用租金貸,、采取“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營模式的、租金貸收入占比超過30%的等情形,，務(wù)必立整即改,。
此外，西安還發(fā)布了住房租賃資金監(jiān)管出新規(guī),，從10月1日起,，租金需進(jìn)入專用賬號監(jiān)管,。其中提出，“托管式”租賃企業(yè)須設(shè)立專用賬戶接受監(jiān)管,，租賃資金收支須通過服務(wù)平臺釋放已付租賃周期內(nèi)資金,，提前終止租賃合同的雙方應(yīng)先申請撤銷原合同網(wǎng)簽備案，提前終止租賃合同的雙方應(yīng)先申請撤銷原合同網(wǎng)簽備案,。
杭州近期也發(fā)通知正式實(shí)施住房租賃資金監(jiān)管新規(guī),，8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金,、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理,。9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源,，應(yīng)將對應(yīng)房源的風(fēng)險防控金繳交到位,；對存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險防控金30%,，剩余風(fēng)險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行,。
貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，長租公寓近期不斷出現(xiàn)的暴雷事件,，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性,。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題,。一是租金成本高,。目前大部分的長租公寓采取的都是包租模式，裝修和運(yùn)營也需要較高的成本投入,。二是商業(yè)模式的靈活性差,。通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長,。而在遭遇市場風(fēng)險和變動的情況下,，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力,。三是精細(xì)化運(yùn)營要求高,。長租公寓企業(yè)理論上來講應(yīng)當(dāng)“以出定收”，根據(jù)出房情況來決定收房速度,，將庫存維持在健康水平,。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高,，現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險,。
不過，黃卉同時指出,，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境,，但行業(yè)的長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會變,。疫情會加速行業(yè)洗牌和進(jìn)化，對于經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會逐漸被淘汰,，行業(yè)集中度不斷提升，對長租公寓企業(yè)的資金運(yùn)作能力和運(yùn)營能力提出了更高的要求,，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè),，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計，滿足租客品質(zhì)居住需求,，才能在市場中不斷突圍,。
責(zé)任編輯：梁斌 SF055
